النعيمي يصدر قانون تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات

اصدر صاحب السمو الشيخ حميد بن راشد النعيمي عضو المجلس الاعلى حاكم عجمان مرسوما اميريا رقم (1) لسنة 2001م, بشأن تنظيم العلاقة بين مؤجري ومستأجري العقارات في امارة عجمان. واشتمل المرسم على 17 مادة جاءت لمواكبة التطور المطرد الذي تشهده عجمان في مجال الاستثمارات بغرض تأجيرها للاغراض السكنية والتجارية والصناعية ولمزاولة الاعمال المهنية وتناولت المادة الاولى اسم المرسوم والعمل به وتضمنت المادة الثانية التعريفات التي وردت في نص القانون وتناولت المادة الثالثة مجالات تطبيق المرسوم وهي العقارات المؤجرة للسكن او لغرض تجاري او صناعي او لمزاولة مهنة او اعمال حرة والواقعة ضمن حدود امارة عجمان وتناولت المادة الرابعة شروط عقد الايجار وتناولت المادة الخامسة مدة الايجار بالعقد وشروط سريانه وتناولت المادة السادسة بدل الايجار بين طرفي العقد, وعرضت المادة السابعة لصيانة العقار المؤجر ونص على ما يلي: 1 - يجب على المؤجر ان يقوم بالاصلاحات والترميمات الضرورية في العقار المؤجر اثناء مدة الايجار وان يقوم بأعمال الصيانة الملائمة الاخرى التي جرى العرف في الامارة على تكليف المؤجر بها لابقاء العقار المؤجر بقدر الامكان في وضع يماثل الوضع الذي تسلمه به المستأجر في وقت انعقاد عقد الايجار او, بصفة عامة, لتمكين المستأجر من استيفاء المنفعة المقصودة من العقار المؤجر على نحو معقول. 2 - يلتزم المؤجر بأن يقوم بإصلاح اي خلل يحدث في العقار المؤجر يؤثر بصورة جوهرية في استيفاء المنفعة المقصودة منه, وان لم يفعل فيجوز للمستأجر الحصول على اذن من لجنة التحكيم لاجبار المؤجر على اصلاح الخلل المعنى. واذا كان الخلل متعلقا بهيكل البناء او السقف, او من الامور المستعجلة التي لا تحتمل التأخير, فيجوز للمستأجر ان يرفع طلبا عاجلا للجنة التحكيم للاذن له للقيام بإصلاح الخلل بواسطة جهة ثالثة تحددها لجنة التحكيم والرجوع على المؤجر بما انفقه او اقتطاع قيمة الاصلاحات من بدل الايجار بالقدر المعقول المتعارف عليه, وفي هذه الحالة, يجب على لجنة التحكيم ان تعامل الطلب كمسألة مستعجلة وان تبت فيه خلال فترة لا تجاوز 48 ساعة. 3 - لا يجوز للمستأجر ان يمنع المؤجر من القيام بالاعمال الضرورية لصيانة العقار المؤجر بشرط ألا يؤدي ذلك الى منع المستأجر من الانتفاع بالعقار المؤجر. المادة (8) الانشاءات الاضافية والاصلاحات والتحسينات 1 - اذا أحدث المستأجر بإذن المؤجر خطيا انشاءات اضافية في العقار المؤجر او اية اصلاحات لمنفعة العقار المؤجر او لصيانته الدورية اللازمة فيجوز للمستأجر ان يسترجع قيمة ما انفقه لاحداث تلك الانشاءات الاضافية والاصلاحات او الصيانة اللازمة من المؤجر بالقدر المعقول المتعارف عليه بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم في حالة نشوء خلاف بين الطرفين. 2 - اذا كانت الانشاءات او الاصلاحات او اعمال الصيانة من قبيل التحسينات او اذا تمت بدون اذن المؤجر خطيا او قام بها المستأجر لغايات تعود له شخصيا او لمنفعته الخاصة فلا يجوز له ان يسترجع قيمة ما انفقه من المؤجر ما لم يكن الطرفان قد اتفقا خطيا في عقد الايجار او في اتفاق لا حق على خلاف ذلك. المادة (9) ضمانات المؤجر للعقار المؤجر 1 - بمجرد سداد بدل الايجار, او الجزء المعجل منه, فيحق للمستأجر الانتفاع بالعقار المؤجر, بصورة كاملة ودون مانع يعوق الانتفاع به, وابقاء العقار المؤجر في حيازته بقاء هادئا ومتصلا حتى تنقضي مدة الايجار المتفق عليها في عقد الايجار. 2 - على المؤجر ان يقوم بصيانة العقار على النحو المذكور في المادة 7 من هذا المرسوم ما لم يكن الطرفان قد اتفقا في عقد الايجار صراحة بخلاف ذلك. 3 - لا يجوز للمؤجر ان يحدث في العقار المؤجر اي ضرر او تغيير مما يمنع المستأجر من الانتفاع بالعقار المؤجر بالصورة المطلوبة وفقا لهذا المرسوم. 4 - اذا قام المؤجر سواء بنفسه او بواسطة غيره, بعمل يقصد منه ازعاج المستأجر او حرمانه من التمتع الكامل بمنافع العقار المؤجر المسموح بها في عقد الايجار أو اذا اخذ المؤجر او اتلف او عطل أي ميزات أو حاجات التي كانت متوافرة في العقار المؤجر في وقت تأجيره وكان مؤدي ذلك لاجبار المستأجر على اخلاء العقار او لقبول زيادة بدل الايجار, خلافا لاحكام عقد الايجار فعندئذ يحق للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم انصافه, واذا ثبت لدى لجنة التحكيم صحة الادعاء, فيجوز لها اصدار اوامرها الى المؤجر لازالة المخالفة خلال مدة معينة تحددها وفي حالة اخفاق المؤجر في ازالة المخالفة خلال المدة المعينة, فيجوز للجنة التحكيم ان تسمح للمستأجر بازالتها على ان يخصم مقدار ما يصرفه في سبيل ذلك من بدل الايجار المستحق للمؤجر بقدر ما تقرره لجنة التحكيم في حالة نشوء خلاف بين الطرفين. 5 - اذا هلك العقار المؤجر اثناء مدة الايجار هلاكا كليا او جزئيا, فيجوز للمستأجر فسخ عقد الايجار, ولا يجوز للمستأجر ان يطلب تعويضا اذا كان الهلاك يعود لسبب خارج عن ارادة المؤجر كحالات القوة القاهرة مثل الزلزال والفيضانات وغير ذلك من الكوارث الطبيعية. 6 - اذا برز في العقار المؤجر اي عيب جوهري يحول دون انتفاع المستأجر به ولم يكن ذلك العيب معلوما للمستأجر وقت ابرام عقد الايجار فيجوز للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ العقد او انقاص بدل الايجار مع تعويضه عما اصابه من ضرر نتيجة ذلك العيب, بحسب ما قد تقرره لجنة التحكيم. المادة (10) محافظة المستأجر على العقار المؤجر 1 - يجب على المستأجر ان يحافظ على العقار المؤجر محافظة الشخص العادي لممتلكاته ويضمن المستأجر ما يلحق العقار المؤجر من نقص او تلف او فقدان ناشىء عن تقصيره او تعديه إلا اذا اثبت ان ذلك النقص او التلف او فقدان ناشىء عن تقصيره او تعديه إلا اذا اثبت ان ذلك النقص او التلف او الفقد قد نشأ عن سبب خارج عن ارادته. 2 - ما لم يقض عقد الايجار بخلافه يلتزم المستأجر بسداد ثمن استهلاكه من المياه والكهرباء والغاز وغير ذلك من مما هو خاص باستعماله ونظافة العقار المؤجر وبسائر اعمال الصيانة البسيطة التي جرى العرف في الامارة بأن المستأجر مكلف بمثلها. 3 - لا يجوز للمستأجر التنازل عن الايجار او ايجار العقار المؤجر من الباطن, كليا او جزئيا, إلا بموافقة المؤجر على ذلك كتابة, وبالرغم من ذلك اذا كان العقار المؤجر مكانا تجاريا او مصنعا واقتضت الضرورة ان يبيع المستأجر ذلك المكان التجاري او المصنع فيجوز عندئذ ان يستمر عقد الايجار الساري وقتذاك بتنازل من المستأجر الاصلي وبدون موافقة المؤجر بشرط ان يضع المستأجر المتنازل اليه ضمانا كافيا لتنفيذ عقد الايجار الاصلي بنفس شروطه واحكامه وألا يلحق المؤجر كنتيجة لذلك التنازل ضرر جسيم سواء وقع فعلا او كان محقق الوقوع. 4 - في حالة الايجار الفرعي بإذن المؤجر خطيا يبقى المستأجر الاصلي مسئولا قبل المؤجر عن كل ما يفرضه عقد الايجار الاصلي من التزامات ومع ذلك اذا استوفى المؤجر بدل الايجار مباشرة من المستأجر الفرعي بدون تحفظ خطي فعندئذ تبرأ ذمة المستأجر الاصلي قبل المؤجر وتنشأ بحكم هذا المرسوم علاقة مباشرة بين المؤجر من جهة والمستأجر الفرعي من الجهة الاخرى. 5 - على المستأجر ان يرد العقار المؤجر بالحالة التي تسلمه عليها إلا اذا كان ما اصاب العقار المؤجر من تلف ناشئا عن استعماله استعمالا مألوفا او كان راجعا الى سبب خارج عن ارادة المستأجر, فاذا كان المستأجر قد تسلم العقار المؤجر دون بيان لحالته, فيفترض ان المستأجر قد تسلمه في حالة حسنة, ما لم يقم الدليل على عكس ذلك. 6 - يجوز للمؤجر ان يمنع المستأجر من اي عمل يفضي الى تخريب العقار المؤجر او الاضرار به او انقاص قيمته, فإن لم يمتنع المستأجر فيجوز للمؤجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ العقد وضمان الضرر الذي اصابه بقدر ما تقرره لجنة التحكيم. 7 - اذا احدث المستأجر اي تغيير في العقار المؤجر بدون اذن المؤجر, فيجب على المستأجر عند انقضاء مدة الايجار اعادة العقار المؤجر الى الحالة التي كان عليها في وقت ابرام عقد الايجار او تعويض المؤجر, ان كان التعويض مقتضيا بحسب ما تراه لجنة التحكيم, وذلك ما لم يكن الطرفان قد اتفقا خطيا على خلاف ذلك. المادة (11) التعدي الصادر من الغير 1 - اذا حدث نقص كبير في الانتفاع بالعقار المؤجر كنتيجة لتعد صادر من جهة حكومية, او من شخص آخر له حق قانوني على العقار المؤجر فيجوز للمستأجر ان يطلب من لجنة التحكيم فسخ عقد الايجار او انقاص مقدار بدل الايجار بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم مناسبا, ويجوز للجنة التحكيم ان تحكم على المؤجر بتعويض المستأجر اذا تأكد لها ان عمل الجهة الحكومية او الشخص الآخر المشار اليه آنفا, قد صدر لسبب يكون المؤجر مسئولا عنه. 2 - لا يضمن المؤجر للمستأجر التعدي المادي اذا صدر من شخص بدون مسوغ شرعي ولكن لا يخل ذلك بحق المستأجر في ان يرفع باسمه دعوى امام المحكمة المختصة, لمطالبة المتعدى بالتعويض عما لحقه من ضرر بسبب ذلك التعدي بدون مسوغ شرعي. مادة (12) الحالات التي يجوز فيها اخلاء العقار المأجور لا يجوز للمؤجر ان يطلب - ولو عند انتهاء مدة الايجار - اخلاء المستأجر للعقار المؤجر إلا لاحد الاسباب الآتية: أ - اذا تخلف المستأجر عن اخطار المؤجر برغبته في الاستمرار في شغل العقار قبل شهرين على الاقل من تاريخ انتهاء عقد الايجار الاصلي او انتهاء اية فترة تمديد لمدته. ب - اذا لم يقم المستأجر بسداد بدل الايجار او اي قسط منه خلال خمسة عشر يوما من تاريخ حلول ميعاد استحقاقه, على انه في حالة امتناع المؤجر عن استلام بدل الايجار او اي قسط منه, فللمستأجر ان يودع بدل الايجار او القسط المعنى منه لدى موظف البلدية المختص في موعد لا يجاوز خمسة عشر يوما بعد تاريخ استحقاقه, ويعتبر ايصال الايداع الصادر من البلدية في هذا الشأن سندا قانونيا بإبراء ذمة المستأجر من قيمة بدل الايجار او القسط المستحق منه في حدود المبلغ المودع. ج - اذا لم يراع المستأجر تنفيذ اي التزام فرضه عليه هذا المرسوم او اي شرط من شروط عقد الايجار وذلك خلال مدة خمسة عشر يوما من تاريخ استلامه لطلب خطي من قبل المؤجر يطلب فيه تنفيذ ذلك الالتزام او الشرط. د - اذا لحق بالعقار المؤجر ضرر نتيجة فعل المستأجر المتعمد او نتيجة اهماله في اتخاذ الحيطة أو الحذر اللازمين او سماحه لأي شخص آخر بإلحاق الضرر بالعقار المؤجر. هـ - اذا استعمل المستأجر العقار المؤجر او سمح لآخرين باستعماله لاغراض غير شرعية او بصورة تتنافى مع الاخلاق العامة او التقاليد والاعراف المرعية لدى المقيمين بالمنطقة الواقع بها العقار المؤجر. و - اذا ثبت مع مراعاة احكام المادة 10 (3) من هذا المرسوم, ان المستأجر قد قام بتأجير العقار المؤجر او قسما منه للغير بدون الحصول مسبقا على موافقة خطية من المؤجر فيجوز للجنة التحكيم في هذه الحالة ان تحكم بالاخلاء ايضا على المستأجر الفرعي مع حفظ حقه بالتعويض من المستأجر الاصلي. ز - اذا ترك المستأجر العقار المؤجر بدون اشغال مدة ستة اشهر بدون انقطاع وترتب على ذلك الترك الحاق ضرر او تخريب بالعقار المؤجر, مما قد يؤدي لانقاص قيمته فيجوز للجنة التحكيم الحكم بالاخلاء حتى ولو كان بدل الايجار مدفوعا من المستأجر عن فترة الاشهر الستة المذكورة. ح - اذا رغب المؤجر في هدم العقار المؤجر بسبب كونه آيلا للسقوط او بسبب طول عمره او تجاوزه لعمره الافتراضي او لاجراء تعمير اساسي في العقار المؤجر او تغيير جوهري في نوعية بناء العقار المؤجر على وجه يؤثر بصورة جوهرية في طابعه ويشترك في هذه الحالة: 1 - ان يكون هذا الهدم او التغيير او التعمير ضروريا او مما ينسجم مع خطة التطوير والتنمية في الامارة, بحسب ما قد تراه لجنة التحكيم. 2 - ان يستحصل المؤجر على الاذن المبدئي الترخيص اللازم من البلدية لهدم العقار المؤجر بغرض اجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب. 3 - ان يطلب المؤجر من المستأجر اخلاء العقار المأجور بإخطار خطي يتم تسليمه اصولا للمستأجر قبل ثلاثة اشهر تبدأ من تاريخ صدور الاذن المبدئي من البلدية باجراء الهدم او التغيير او التعمير المطلوب. المادة (16) تنفيذ قرارات لجنة التحكيم 1 - اذا اتفق المؤجر والمستأجر في عقد الايجار صراحة على احالة اي نزاع بشأن تفسير او تطبيق ذلك العقد للجنة التحكيم فعندئذ يكون اي قرار يصدر من لجنة التحكيم في اي نزاع يعرض عليها, وفقا لاحكام عقد الايجار قرارا نهائيا وباتا في النزاع المعنى وغير قابل للطعن فيه بأي طريق من طرق الطعن بالمعنى الوارد في المادتين 203 (5) و 217 (1) من قانون الاجراءات المدنية بالدولة. 2 - يجوز تنفيذ حكم لجنة التحكيم الصادر وفقا للاجراءات المنصوص عليها في المادة 16 (1) من هذا المرسوم, بواسطة سلطات البلدية واذا تعذر ذلك لاي سبب, او اذا رأت لجنة التحكيم, لاية اسباب موضوعية تقتنع بها اهمية تنفيذ حكمها مباشرة عن طريق الحكم فعندئذ يجوز للجنة التحكيم تسليم صورة معتمدة من ذلك الحكم للمحكوم لصالحه, بعد خمسة عشر يوما من تاريخ صدور الحكم ويحق للمحكوم له ان يطلب من المحكمة المدنية المختصة في الامارة المصادقة على حكم لجنة التحكيم وتنفيذه بعد التثبت من انه لا يوجد مانع من تنفيذه, وتطبق القواعد الخاصة بالنفاذ المعجل على احكام لجنة التحكيم ويتم التنفيذ بدون الحاجة لاعادة النظر في مكونات الحكم او التعقيب عليه من قبل المحكمة المذكورة. 3 - لا يجوز ان يؤدي تطبيق حكم المادة 16 (2) اعلاه للمساس بحق المحكمة المدنية في ان تقوم بنفسها بتصحيح الاخطاء المادية في حكم لجنة التحكيم, بالطرق المقررة لتصحيح الاحكام او اعادة الحكم للجنة التحكيم لتصحيح الاخطاء المادية فيه او لتوضيحه اذا كان غير محدد بالدرجة التي يمكن معها تنفيذه وفي جميع الاحوال يحق لاي من طرفي عقد الايجار طلب حكم لجنة التحكيم في حالة توافر اي من الحالات المنصوص عليها في المادة 216 من قانون الاجراءات المدنية بالدولة. عجمان ـ اسامة احمد: