جيه إل إل: سوق العقارات الإماراتي يواصل مساره الإيجابي

أصدرت جيه إل إل، شركة الخدمات المهنية والمتخصصة في إدارة العقارات والاستثمارات، أحدث تقرير لها حول أداء سوق العقارات في دولة الإمارات، والذي أشارت فيه إلى أن دولة الإمارات تواصل مسارها الإيجابي عبر قطاعات الوحدات السكنية والمساحات الإدارية ومنافذ التجزئة والفنادق والضيافة خلال الربع الثالث من العام الجاري.

وعند المقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، نما متوسط أسعار الوحدات السكنية في دبي خلال الربع الثالث بواقع 9%، بينما ارتفع متوسط أسعار الإيجارات بمعدل 25%. ومن الجدير بالذكر أن قوة الطلب وزيادة نشاط المشترين شكلا القاعدة التي انطلقت منها أرقام المبيعات والإيجارات نحو الصعود في هذه الفترة. ولم يختلف الوضع في العاصمة أبوظبي، حيث ارتفعت أسعار البيع ومتوسط أسعار الإيجارات بواقع 4% و2% على التوالي مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، وذلك في ظل زيادة الطلب على المشاريع الجديدة التي يُجري تطويرها في مناطق الاستثمار، ولا سيما وحدات التاون هاوس والفيلات.

وقد أدى الطلب من جانب المستثمرين والمستخدمين النهائيين إلى دفع عجلة نمو أسعار العقارات في جميع أنحاء دولة الإمارات. وقد لوحظ ارتفاع في معدلات المبيعات على الخارطة، فضلاً عن التحسن الكبير في مبيعات السوق الثانوية في ضوء تزايد العوائد المحققة. ويشير التقرير إلى تسليم قرابة 6600 وحدة سكنية في دبي خلال الربع الثالث، ليرتفع إجمالي المعروض إلى 672 ألف وحدة، بينما من المقرر الانتهاء من 20 ألف وحدة إضافية بنهاية العام. وعلى صعيد أبوظبي، تم تسليم نحو 1900 وحدة في الربع الثالث، ليصل إجمالي المخزون من الوحدات السكنية إلى نحو 278000 وحدة. كما تشير الأبحاث إلى أنه من المخطط إنجاز 2000 وحدة إضافية في أبوظبي بحلول نهاية العام، يقع معظمها داخل مجمعات سكنية راقية.

وتعليقاً على التقرير، قال خوار خان رئيس قسم البحوث في منطقة الشرق الأوسط وأفريقيا وتركيا لدى شركة جيه إل إل: «يسارع المستخدمون النهائيون الذين يعتمدون على التمويل العقاري في شراء العقارات من أجل الاستفادة من ثبات الأسعار في بيئة ترتفع فيها معدلات الفائدة والإيجارات بوتيرة سريعة. وفي الواقع، أظهر مؤشر ريدين لإيجارات الوحدات السكنية على مستوى دبي نمواً سنوياً بواقع 25% في شهر أغسطس. ولا شك أن الطلب من جانب المستثمرين يسهم أيضاً في دعم نمو الأسعار. وقد شهدنا عودة سوق الوحدات السكنية إلى البيع على الخارطة، بينما انتعشت المبيعات في السوق الثانوية أيضاً في ضوء المسار التصاعدي للعائدات».

المساحات الإدارية

مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ارتفعت إيجارات المساحات الإدارية في منطقة الأعمال المركزية في دبي خلال الربع الثالث بواقع 24% نتيجة استمرار قلة المعروض عالي الجودة وعدم إنجاز أي مشاريع إدارية جديدة. ومن المتوقع دخول نحو 53000 متر مربع من المساحات الإدارية إلى سوق دبي بحلول نهاية العام. ومن الجدير بالذكر أن معظم المساحات الإدارية المركزية في المدينة قد اقتربت في الوقت الحالي من الوصول إلى طاقتها الاستيعابية الكاملة. وتبلغ معدلات المساحات الإدارية الشاغرة 13% فقط، أي أقل بنسبة 8% نقطة تقريباً عما كانت عليه قبل عام.

وأشار التقرير إلى أن معدلات إيجار المساحات الإدارية من الدرجة الأولى في منطقة الأعمال المركزية في دبي وصلت خلال الربع الثالث إلى 2084 درهماً للمتر المربع كمتوسط سنوي، في حين ارتفعت الإيجارات في أبوظبي بنسبة 9% مقارنة بالعام الماضي مسجلة 1750 درهماً للمتر المربع سنوياً. ورغم دخول 63000 متر مربع من المساحات الإدارية الجديدة إلى المخزون في العاصمة منذ الربع الثاني، تركز أغلب الطلب خلال الربع الثالث على المكاتب المشتركة والمخدومة، ما يؤكد أن نماذج العمل الجديدة الهجينة «التي تجمع بين العمل من المكاتب والعمل عن بعد» في الفترة بعد تفشي الجائحة لا تزال موجودة وستستمر. ولا تنتظر أبوظبي إنجاز أي مشاريع إدارية جديدة خلال الربع الأخير من العام. وقد انخفض معدل المكاتب الشاغرة من الدرجتين الأولى والثانية في أبوظبي بنسبة 3% خلال الربع الماضي.

منافذ التجزئة

في حين لم يشهد الربع الثالث إنجاز أي مشاريع تجزئة جديدة في دبي أو أبوظبي، من المنتظر دخول نحو 154000 متر مربع من منافذ التجزئة في دبي و197000 متر مربع في أبوظبي. وفي ظل وفرة المعروض حالياً من المساحات، أصبح المستأجرون المحتملون أكثر مراعاةً للاعتبارات الاستراتيجية عند اختيار مواقع منافذهم الجديدة.

وتعكس الزيادة المعتدلة - التي شهدتها معدلات إيجار منافذ التجزئة (3% في دبي و5% في أبوظبي) - استفادة القطاع من تحسن مستويات الثقة لدى المستهلكين.

ولا شك أن تخفيف القيود المرتبطة بجائحة (كوفيد19) تساعد في تعافي معدلات الإقبال. ولكن يدرك ملاك مراكز التسوق أهمية تمييز العروض التي يقدمونها في ظل وفرة المعروض. ومع تزايد المنافسة، تعمل مراكز التسوق على ابتكار المزيد من المفاهيم التجريبية وتسعى إلى توفير مجموعة أكثر تنوعاً من المتاجر والخيارات للعملاء.

وتتوقع جيه إل إل أن المزيد من المطورين والملاك يتطلعون إلى تطبيق المفاهيم المحلية الأصيلة، لا سيما في قطاع المأكولات والمشروبات، حيث تتمتع هذه المفاهيم بجاذبية خاصة نظراً لتقديمها تجارب مصممة خصيصاً لتلبية الأذواق المحلية مع سهولة تكييفها نسبياً لتناسب الأذواق الأخرى.

الضيافة والفنادق

من المرجح أن تواصل الفنادق أداءها الجيد خلال الأشهر المقبلة، مستفيدة من الفعاليات المقرر تنظيمها في الفترة القادمة، مثل فورمولا 1 ومباريات دوري كرة السلة الأمريكي للمحترفين (NBA)، وبطولة «UFC® 280»: أوليفيرا ضد ماخاشيف، بالإضافة إلى بطولة كأس العالم لكرة القدم المنظمة في قطر، والتي من المتوقع أن تمتد آثارها إلى سوق الضيافة في دولة الإمارات العربية المتحدة بطريقة غير مباشرة.

وشهد الربع الثالث من العام دخول 1000 غرفة فندقية جديدة في دبي، ليرتفع إجمالي المعروض في المدينة إلى 146000 غرفة ومن المتوقع أن يشهد الربع الأخير من العام دخول 6000 غرفة جديدة. وفي المقابل، لم تشهد أبوظبي أي معروض جديد من غرف الفنادق خلال الربع الثالث، ولكن من المتوقع أن يبدأ تشغيل 600 غرفة إضافية في العاصمة بحلول نهاية العام.

ورغم تراجع أنشطة السياحة خلال فصل الصيف في دولة الإمارات، تظهر أحدث الأرقام المحققة سرعة تعافي القطاع في أعقاب جائحة (كوفيد19). وتشير دائرة الاقتصاد والسياحة في دبي إلى أن الإمارة استقبلت نحو 2.95 مليون زائر خلال الفترة بين يونيو وأغسطس من العام 2022، لتسجل قفزة كبيرة في عدد الزائرين مقارنةً بعدد 1.17 مليون زائر استقبلتهم دبي في الفترة نفسها من العام الماضي. وفي أبوظبي، ارتفعت أعداد الزائرين بنسبة 24%، لتصل إلى 910000 زائر بحسب دائرة الثقافة والسياحة - أبوظبي.

وعلى الرغم من الأداء الجيد للفنادق الفاخرة والمطلة على الشواطئ، يشهد قطاع السياحة حالياً حالة من الانتعاش في أداء الفنادق المتوسطة إلى المنخفضة من خلال جذب الطلب من أسواق المصدر التي تدعم عادة هذه الفئات من الفنادق.

وقد صلت مستويات الإشغال في دبي إلى 70% خلال الفترة من يناير إلى أغسطس من عام 2022، وهي قفزة ملحوظة مقارنة بالفترة نفسها من عام 2021 (58%). وبلغ متوسط السعر اليومي للغرفة 181 دولاراً أمريكياً، وارتفعت الإيرادات لكل غرفة متاحة إلى 127 دولاراً أمريكياً. وفي أبوظبي، وصلت مستويات الإشغال إلى 68%، مقارنة بنسبة 63% العام الماضي، بينما ارتفع متوسط السعر اليومي للغرفة إلى 105 دولارات أمريكية، وارتفعت الإيرادات لكل غرفة متاحة إلى 71 دولاراً أمريكياً.