يرتبط عقد منح العقارات والأراضي الحكومية بالعديد من المتطلبات القانونية الخاصة بشأن جواز التصرف في تلك الأراضي واستبدالها ورهنها، حيث يترتب على منح الأراضي إلى المستفيدين من مواطني الدولة بعض المتطلبات، التي تحدد سلطات المستفيد في استغلال تلك الأراضي أو التصرف فيها، نظراً لما تتسم به من خصوصية ترجع إلى أطراف ذلك العقد، حيث تكون الجهة الحكومية هي الطرف الأول «المانح» ويكون المواطن «الممنوح له» هو الطرف الثاني، ومحل العقد هو الأراضي الممنوحة .
ونظراً لما تحدثه التصرفات في الأراضي أو العقارات الممنوحة من جدل حول مدى جواز التصرف فيها بأي نوع من أنواع التصرفات القانونية، خاصة في ظل شيوع العديد من الصور، التي يقوم بها الممنوح للتحايل على أحكام القانون حَظَر المشرع في إمارة دبي على المواطنين أي صورة من التصرفات، التي يترتب عليها نقل الملكية بصورة مباشرة كالبيع والهبة والمبادلة أو الرهن والاستثمار مع الغير، بل ومنعاً للتحايل حظر عقود الإيجار على الأراضي الممنوحة لمدة تزيد على ثلاث سنوات، حتى لا يلجأ الممنوح له والغير إلى إبرام عقود طويلة الأجل، للتحايل على حظر التصرف، لاسيما أن قانون التسجيل العقاري في إمارة دبي يسمح بأن يكون حق استئجار العقارات لمدة لا تجاوز 99 سنة، وهو ما يُمَكِّن المتحايلين من إبرام عقود طويلة الأجل بدلاً من بيع العقار، ويترتب البطلان المطلق جزاءً لأي تصرف قانوني يرد على الأرض الممنوحة.
ومَثّل َالمرسوم بقانون رقم 1 لسنة 2018 بشأن تنظيم التصرف بالأراضي والمساكن الممنوحة في إمارة دبي تحولاً في موقف المشرع المحلي في دبي قاصداً من ورائه التيسير على مواطني الإمارة عن طريق إجازة التصرف في الأرض الممنوحة متى توافرت الشروط والمبررات الداعية لذلك، حيث لا يتم بيع العقارات الممنوحة إلا إذا كان المشتري مواطناً متى كان العقار في المناطق غير المسموح فيها تملك غير المواطنين، فالسياسة العقارية في الإمارة تعتمد على تنظيم وتحديد المناطق المسموح بها لتملك الأجانب، لذا تم تقييد البيع للمواطنين فقط كي لا يكون بيع الأراضي الممنوحة من قبل الورثة للأجانب سبباً في انتهاك تلك السياسة، التي تحدد المناطق المسموح فيها تملك الأجانب، ومن ثم فإذا كان العقار الممنوح في أحد الأماكن التي يسمح فيها بتملك الأجانب فيمكن أن يكون المشتري مواطناً أو أجنبياً على حد سواء.
ويجوز التصريح ببيع المسكن أو بيع الأرض بناء على طلب المستفيد أو من يمثله قانوناً، ولكن بالشروط التالية : أن تتوافر لدى المستفيد أرض أو مسكن آخر، منحة أو ملك، أو يكون المسكن الممنوح لا يفي بحاجته، وحاجة عائلته بالنظر إلى عدد أفراد عائلته، ومساحة المسكن الممنوح، ويتم التحقق من توفر هذا الشرط، بموجب دراسة حالة تجريها مؤسسة محمد بن راشد للإسكان، وأن تكون الغاية من بيع المستفيد للمسكن أو الأرض الممنوحة شراء أرض سكنية أو مسكن آخر، على أن يتم البيع في هذه الحالة وفقاً للضوابط المعتمدة لدى مؤسسة محمد بن راشد للإسكان في هذا الشأن، وأن يوافق المستفيد خطياً على أن تتولى المؤسسة الإشراف على تنفيذ الحلول الإسكانية، التي لأجلها تمت الموافقة على بيع الأرض أو المسكن الممنوح، بما في ذلك وضع ثمن البيع تحت تصرفها، وأن يتعهد المستفيد خطياً بعدم مطالبة المؤسسة بمنحه مسكناً أو أرضاً في حال تمام البيع، و أن يحمل المشتري جنسية دولة الإمارات، وألا تكون هناك موانع قانونية أو حقوق للغير تحول دون إتمام عملية البيع، وألا يقل ثمن البيع عن القيمة السوقية، التي تقدرها دائرة الأراضي والأملاك بتاريخ نقل الملكية، وأن يتم سداد كل المبالغ المستحقة لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان في ذمة المستفيد، إن وجدت، على أن تتولى دائرة الأراضي والأملاك إصدار شهادة ملكية للمشتري، بعد إتمام عملية البيع.
ويعد رهن العقارات الممنوحة إحدى صور الرهن التأميني، وذلك باعتباره أحد الحقوق العينية التبعية ،التي تتمثل في إعطاء الدائن المرتهن – وهو أحد المصارف أو المؤسسات المالية – سلطة بمقتضاها يستطيع استيفاء دينه من ثمن العقار المرهون المتمثل في الأرض الممنوحة للمستفيد، الذي يعد المدين الراهن في عقد الرهن، ولقد نظم المشرع رهن الأراضي الممنوحة في إمارة دبي بموجب المرسوم بقانون رقم 31 لسنة 2016، فنص في المادة الثانية منه على أن (يسمح للمستفيد برهن الأراضي الممنوحة لصالح أي من البنوك أو المصارف أو المؤسسات التمويلية المرخص لها بالعمل في الإمارة، ويعتبر هذا الرهن قانونياً وملزماً لأطرافه، ويشترط حتى يكون الرهن المشار إليه في هذه المادة صحيحاً ومنتجاً لآثاره القانونية ما يلي: أن تكون الغاية من رهن الأرض التجارية أو الصناعية الممنوحة استثمار المبلغ المُقترض في استغلال هذه الأرض للغاية التي منحت لأجلها، وأن تكون الغاية من رهن الأرض السكنية الممنوحة استثمار المبلغ الُمقترض لغايات الصيانة أو التوسعة أو البناء أو الإحلال، وأن يتم تسجيل هذا الرهن وفقاً للقواعد والإجراءات المنصوص عليها قانوناً ).
ويجب على دائرة الأراضي والأملاك عند تسجيل الرهن على الأراضي الممنوحة أن تتحقق من أن بنود عقد الرهن تتضمن ما يلي (وجوب صرف المبلغ المُقترض لتحقيق الغاية، التي مُنحت الأرض لأجلها ، تقديم الراهن رخصة بناء صادرة عن الجهة المختصة، وأي مستندات أو بيانات أخرى ترى الدائرة ضرورة تقديمها من الراهن، للتأكد من صحة البيانات الواردة في عقد الرهن أو تنفيذه).