يؤدي السمسار والتاجر ـ على اختلافهما ومن حيث النتيجة ـ وظيفة اقتصادية واحدة هي الوساطة لتخفيض تكاليف انتقال السلع من منتجيها أو حائزيها إلى طالبيها، فالسمسرة تنشئ علاقة ثنائية مباشرة بين طرفي التبادل بمساعدة السمسار، بخلاف التجارة التي تنشئ علاقة ثلاثية غير مباشرة التاجر أحد أطرافها.
وفي منظور الاقتصاديين وعرفهم يعد السمسار وسيطا كما التاجر وكما المصرف، لأن مآل نشاطهم في المجتمع واحد وهو تسهيل (تخفيض تكاليف) انتقال السلع والمنافع من منتجيها الأصليين إلى مستخدميها النهائيين، تسهيلاً مباشرًا ثنائيًّا في حالة السمسرة حيث يتم عقد الصفقة بين البائع والمشتري مباشرة بمساعدة السمسار، أو تسهيلاً غير مباشر ثلاثي الأطراف في حالة التجارة حيث يعقد التاجر صفقة مع البائع الأصلي تنتقل بها السلعة إلى ملك التاجر، ثم صفقة أخرى مستقلة مع المشتري النهائي.
ولو تساءلنا عن الفرق بين الوساطة المالية والتجارية العقارية فيمكن توضيحها بصورة مبسطة فسمسار العقار يتاجر بالمعلومات لا بمنافع العقارات نفسها، فهو يجمع المعلومات عن عقارات معدة للتأجير وعن راغبين في الاستئجار ،لا ليستعمل هذه المعلومات لنفسه بل ليبيعها لطرفي العقد لقاء عمولة.
وبعد عقد الصفقة يرتبط مالك عقار معين بمستأجر معين ويواجه كل منهما مزايا ومخاطر التعامل مع شخص الآخر، ولو أن السمسار قام باستئجار عقارات عديدة من مالكيها لحساب نفسه، مع التمسك بحقه في أن يؤجرها من الباطن لمن يشاء بما يشاء، لصار «تاجرا» في منافع العقارات أي «تاجر إيجارات». وهذه صورة ممكنة وإن لم تكن شائعة للوساطة العقارية.
ولم يعد سمسار العقارات هو صاحب الجلباب والعمامة وهي الشخصية التي جسدها أحمد زكي في فيلم (البيه البواب) والتي ارتسمت صورتها في أذهان الكثيرين لسنوات طويلة لها وجود، كما لم يعد سمسار العقارات أو الوسيط العقاري بحاجة لتعليق يافطة هنا أو هناك لجذب الباحثين عن العقار،
فالسماسرة لهم مكاتب خاصة بهم كل حسب قاعدة وأهمية عملائه حيث تتفاوت تلك المكاتب بين بسيطة لتأدية الغرض وأخرى فخمة تنافس في بعض الأحيان مكاتب تجار العقار الأثرياء. وقد تمكن الكثير من السماسرة والوسطاء من تحقيق ثروات ضخمة في ظل استمرار الطفرة العقارية التي تشهدها الدولة، فقد قدرت مصادر عقارية حجم العمولات التي حصل عليها الوسطاء العقاريون في دبي خلال الأشهر السبعة الأولى من العام الماضي بنحو 100 مليون درهم تمثل 2% من قيمة الصفقات التي شاركوا في إبرامها وتم تسجيلها في الدائرة.
كما كانت تلك المصادر أوضحت سابقاً لـ «البيان» أن قرابة نصف عمليات البيع التي سجلت في الدائرة خلال تلك الفترة لم يتدخل فيها الوسطاء، وذلك لأن ملكية العقارات والأراضي في هذه الصفقات تعود إلى شركات تطوير عقاري تقوم بالبيع المباشر للعملاء ومنها شركات «نخيل» و«إعمار».
ولا يقتصر تحقيقنا اليوم على شريحة سماسرة العقار الذين يرى البعض أنهم متسبب رئيسي في ارتفاع أسعار بيع وتأجير العقار بسبب حصولهم على عمولات مرتفعة، بل سنتطرق للحديث عن الوسطاء الماليين ووسطاء قطاع التوظيف أيضا.
فطبقا لقانون السوق المالي فإن المستثمر لا يستطيع التعامل مباشرة معه بل لابد من وسيط يكون هو المسؤول عن كافة الحركات المالية التي يقوم بها المستثمر، ويتعامل السوق مع هذا الوسيط ويتقاضى منه المبالغ المستحقة عن عمليات البيع والشراء.
كما توجهت أصابع الاتهام أيضا إلي الوسطاء الماليين على أنهم المتسبب الرئيسي في الهبوط الذي لحق بأسواق المال مؤخرا، ويرى الكثيرون أن المهنة بات يعتنقها (كل من هب ودب) على حد قولهم ولم يعد بعض الوسطاء ملتزماً بقوانين السوق المالي والتي تحظر تقديم النصح للمستثمر، فلازالت الهواتف النقالة الشخصية غير المراقبة للوسطاء أداة الاتصال والنصح السرية مع عملائهم، وعلمنا من خلال هذا التحقيق أن الوسطاء في أسواق المال بات لهم تسعيرة معينة كل حسب حجم وضخامة وأهمية عملائه.
ولم يكن قطاع التوظيف أحسن حالا فالوسطاء في هذا القطاع متهمون أيضا بحصولهم على عمولات مرتفعة مما يؤثر سلبا في سوق الوظائف، وسنحاول من خلال هذا التحقيق الوقوف على تجاوزات بعض الوسطاء في شركات التوظيف.
وأجمع المشاركون في هذا التحقيق على عدم كفاية التشريعات اللازمة لتنظيم هذه المهنة ونادوا بضرورة وضع ضوابط لمهنة السمسرة أو الوساطة، فغياب التنظيم قد يخلق نوعا من الفوضى ويقلل من ثقة المستثمرين بالسوق ومن شأنه أيضا خلق سوق سوداء وفتح أبواب الشائعات على مصرعيها وإتاحة التلاعب في الأسعار من قبل ذوي النفوس الضعيفة الساعين إلي تحقيق الثروات الطائلة ولو على حساب الآخرين.
ويرتكز التحقيق إلى تساؤلات رئيسية هي:
ـ هل الوسطاء الماليين هم المتسبب الرئيسي في الهبوط الذي شهدته أسواق المال مؤخرا؟
ـ ما صحة الاتهامات الموجهة لسماسرة السوق العقاري، كونهم المتسبب الرئيسي في ارتفاع أسعار بيع وتأجير العقار؟
ـ ما صحة الاتهامات الموجهة للوسطاء في شركات التوظيف بحصولها على عمولات عالية، وما تداعيات تلك الاتهامات إذا ما صحت على سوق الوظائف بالدولة؟
ـ ما الحاجة إلي وضع ضوابط تحدد أطر عمل الوسيط بشكل عام، ضمانا لعدم مخالفته القوانين والتشريعات المتعارف عليها بالدولة؟
ـ كيف يمكن أن تؤثر سلبيات بعض الوسطاء على مستقبل قطاع الخدمات بالدولة؟
الوساطة العقارية
سالم الموسى رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لشركة فالكن سِتي أف وندرز: نحن نعيش في مجتمع فيه علاقات اقتصادية مختلفة وبالتالي المجتمع تحكمه قوانين، والذي يخرج عن نطاق القانون يتصدى له القانون إلا أن القانون ليس بالأداة الإلكترونية وليس بالإنسان الآلي أو المضاد الحيوي الذي يهاجم المرض، ولنعود مرة أخرى لأحاديث ذكرتها في لقاءات سابقة ألا وهي ضرورة تفعيل القوانين، فالقوانين يجب أن تفعل ويجب أن ترصد هيئات لتفعيل هذا القانون فهناك أمور يتجاوز ويتجاهل فيها أصحاب المصالح القانون.
ودعيني أعطيك مثالاً على ذلك: هل عقود الاستشاريين الذين يبرمونها مع المقاولين أو ملاك المشاريع هي قانونية 100%، الجواب: لا، فهي عبارة عن عقود مستوردة من الخارج وفيها بنود باطلة، فهل تقدم أحد ما وفتح أحد تلك العقود وقال إنها باطلة ولا تتماشى مع القانون وإن كل ما بني على باطل فهو باطل، وهل العقود التي تبرم ما بين المؤسسات مثل المواصلات والشركات العامة والتي تعتبر عقود إذعان هل نظر البعض وصرح بأنها عقود إذعان يجب أن تتماشى مع القانون، وهل هناك قانون في المعاملات المدنية يسمى قانون الوسطاء؟
هل هؤلاء الوسطاء لهم حق التعامل بالطريقة التي يدعيها عليهم البعض بمخالفة أخلاقيات المهنة؟ وهل نظمت هذه المهنة؟ وهل يوجد هيئة تنظيم لهذه المهنة؟ ونحن نتساءل كذلك لماذا العالم يظلم الوسطاء؟ فالوسيط بريء حتى تثبت إدانته.
وقانون الوساطة موجود ولكن أين هي الهيئة التي تتابع القانون في تنظيم المهن؟ كذلك نحن نقول إن من له رأي فعليه أن يدعمه بالحقائق فالرأي ليس برأي حتى تكون هناك حقائق تدعمه فهذه الحقائق هي بينات ومن ثم يحدد العقاب والثواب طبقا للقانون حيث يعاقب المخالف ويثاب المجتهد.
رجل الأعمال عبد الجليل درويش: مرة أخرى نقول إن الوسطاء في السوق العقاري، كغيرهم من الوسطاء في أي سوق، لا يمكن أن يكونوا على درجة واحدة من الالتزام. وإن كان هناك بعض الصحة في الاتهامات التي توّجه إليهم بالحصول على عمولات عالية إلاّ أنّ ذلك لا ينطبق عليهم جميعاً وإن ساهم ذلك في رفع أسعار بعض الشقق والفلل السكنية غير أن هذا العامل ربما يكون مؤقتاً وفردياً ولا يرقى إلى مستوى العامل الأبرز أو الظاهرة.
أسعار العقارات، سواء كان ذلك في مجال التأجير أو الشراء، تُحددها، حسبما أشرنا في مناسبات سابقة، عوامل العرض والطلب وارتفاع التكلفة وتَوفر السيولة والرواج الاقتصادي والقدرة المالية للمشتري أو المستأجر ووسائل التمويل المتاحة من جهات التمويل.... وغيرها كثير. ونحن نرى أن عامل الوسطاء يُعتبر عاملاً ثانوياً وإن كان له بعض التأثير ولكن ليس بدرجة كبيرة على مستقبل سوق العقار بالدولة.
محمد سالم المشرخ عضو مجلس إدارة غرفة تجارة وصناعة الشارقة: وجود الوسطاء في كل القطاعات سواء في قطاع العقار، المال، التأمين...الخ لابد منه لكي تكتمل عملية البيع والشراء، وكما هي الحال في كل مجالات الحياة نجد أن هناك الوسيط النزيه والوسيط غير النزيه، فالعملية إذن تعتمد في المقام الأول على البائع والمشتري وبحسب خبرات هؤلاء باستطاعتهم تحديد إن كان الوسيط نزيهاً أم لا.
وفي جميع دول العالم الوسطاء يقدمون خدمات جليلة للمجتمع فلابد من وجود الوسيط لأن البائع لا يعرف المشتري والمشتري كذلك لا يعرف البائع. ونحن في الإمارات مجتمع منفتح، ونعد من أكثر المجتمعات العربية انفتاحا من الناحية الاقتصادية خاصة خلال السنوات الأخيرة، كما أن الوسطاء دخلوا السوق بأعداد كبيرة لأن حجم البيع والشراء كبير جداً في مختلف القطاعات مقارنة بحجم الإمارات. ولاشك بأن بعض السماسرة أو الوسطاء ساهموا مساهمة سلبية والبعض الآخر ساهم إيجابيا.
المهندس يحيى بن سعيد آل لوتاه ـ نائب رئيس مجلس إدارة مجموعة س.س. لوتاه: تعتبر شركات الوساطة جزءاً لا يتجزأ من منظومة العمل الاقتصادي داخل الدولة ومع التطور الكبير الذي تشهده البلاد في كافة القطاعات نشأت الحاجة إلي وجود مثل هذه النوعية من الأعمال التي تلبي حاجات السوق المختلفة وتخلق قدرات تسويقية كبيرة وتزيد من نمو الأعمال وتطورها.
ونحن نرى أن شركات الوساطة العقارية على سبيل المثال تلعب دوراً هاماً في تنمية قطاع العقارات، الذي يعتبر الأكثر نمواً في اقتصاد الدولة حالياً، من خلال تسويقها للعقارات ذلك الأمر الذي يتيح اتساع شريحة العملاء ويدعم من قوة السوق العقاري.
في الفترة الأخيرة ومع وجود عدد كبير من شركات التطوير العقاري، أصبحت الوساطة العقارية مهنة من لا مهنة له فظهرت شركات كثيرة استخدمت أساليب التعامل غير المهنية من قبل وأحياناً من قبل المطورين وظهرت النزعة الاستغلالية لدى بعض المكاتب ورأينا بعض المواصفات الوهمية يتم النشر عنها وبدل مشاهدة يتم تحصيله
ومثل هذه الأمور التي أضعفت الثقة في شركات الوساطة العقارية وجعلت الأمر أشبه بالاستغلال الصريح الذي تعارف عليه الجميع ونحن في س.س.لوتاه نرفض هذه الأشكال من الاستغلال ولم نستخدم أياً من شركات الوساطة في تسويق عقاراتنا المنتشرة في الإمارات مما ساعد على تميز خدمتنا بل وقيمة الإيجار التي ظلت في متناول المستأجر ولم ترتفع بارتفاع العمولات التي تتقاضاها المكاتب العقارية.
ونحن نرى أن تحميل الوسيط جزءاً من المسؤولية عن المبايعة العقارية وصحة المعلومات التي تعطى للزبائن عن العقارات المباعة والإشارة إلى اسم الوسيط في العقد يمكن أن ينظم العلاقة ويحفظ للمستأجر أو المشتري حقوقهما.
ناصر النابلسي ـ الرئيس التنفيذي لشركة المال كابيتال: دور السماسرة في أسواق دولة الإمارات سينمو حيث إن تلك الأسواق أصبحت أكثر بلوغا وتطورا. ولا أعتقد أنه من العدل الربط مباشرة ما بين الهبوط في السوق المالي وعلاقة السمسارة مع زبائنهم في أسواق الإمارات.
فالسماسرة هم بمثابة المحرك للسوق. كما أنّ الدور النهائي للسمسار في تلك الأسواق أو في أيّ سوق آخر حول العالم هو تنفيذ الطلب الذي يعطى من قبل الزبون وليس تقديم النصيحة إلى الزبون؛ فالقرار في يدّ الزبون.
وبإمكاننا أن نجادل بأنّ كلّ شخص يريد جمع المزيد من المال يمكنه ذلك بإصدار مزيد من الطلبات وبالتالي يحصل السمسار على مزيد من العمولة. فالسماسرة المحترفون ممن يمتلكون خبرة طويلة في الأسواق من شأنهم المساعدة على تحسين السوق، فالسماسرة يحصلون على عمولات أكثر من خلال الاستثمارات قصيرة الأجل، ونحن نهدف إلى اتباع هذه الإستراتيجية؛ كما أن العلاقة المستمرة لمدة طويلة مع الزبون ستكون أكثر ربحا للسمسار.
كما أن إحدى أهم خصائص السمسار هي أخلاقه، فالسماسرة يجب أن يتمتعوا بأخلاق عالية، وخدمة الزبون يجب أن تحتل المرتبة الأولى. وأعتقد أن السماسرة يفتقرون للتعليم والتدريب في السوق، فالمزيد من التعليم والتدريب بصورة أكبر لهؤلاء سيكون مفيداً للسوق بالدرجة الأولى.
أما العمولات على المبيعات فتعد المصدر الرئيسي لمداخيل وكلاء العقارات والسماسرة. فيما تتفاوت نسبة العمولة تبعا لما يتفق الوكيل والسمسار بشأنه كنوع العقار، وقيمته. في حين أن النسبة المئوية المدفوعة على الملكيات التجارية أو الأرض الغير محسّنة أعلى مقارنة بالنسبة المئوية التي تدفع لبيع منزل.
فالعمولة قد تقسّم بين عدّة وكلاء وسماسرة عند بيع العقار، فالسمسار أو الوكيل اللذان حصلا على التسجيل عادة ما يتقاسمان العمولة مع السمسار أو الوكيل الذي أتم عملية البيع ومع الشركة التي تستخدم كلاً منهما. بالرغم من أن سهم كل وكيل يتفاوت كثيرا من شركة إلى أخرى، فإن في أغلب الأحيان يمثل حوالي نصف إجمالي القيمة التي تستلمها الشركة، كما أن كلاً من الوكلاء الذين يدرجون ويبيعون العقارات يرفعون من عمولاتهم.
وحاليا هناك ما يقارب 600, 1 وكيل عقاري هم جزء من تجارة العقارات المزدهرة في دبي حيث أجر العمولة تحصل من المشترين، وفي بعض الحالات من الباعة أيضا، فيما تتفاوت ما بين 5 ـ 5 ,0%. الدكتور أحمد البنا ـ خبير اقتصادي: بالنسبة لسماسرة العقار
فهناك أنشطة كبيرة بالنسبة للعقار والعمليات التجارية المصاحبة لتأجير العقار على سيبل المثال فإن بيع وشراء العقارات نشاط يمنح لأي مواطن عادي ولا يتطلب أي كفالة مالية ولكن خدمات تأجير العقارات أي الوساطة في تأجير العقارات يتطلب ترخيصه موافقات خاصة سواء في خبرة مقدم الطلب ومقدم الترخيص أو الكفالة المالية،
وهناك بعض من الممارسات الخاطئة في السوق بحيث إن أصحاب التراخيص العادية يمنح لهم الترخيص بممارسة نشاط معين يقومون بممارسة أنشطة مقيدة بضوابط وشروط وتلك الممارسات ينبغي أن يكون عليها رقابة شديدة من قبل السلطات المعنية المختصة
حيث لا يوجد أي عدالة على سبيل المثال من ترخيص خدمات تأجير العقارات (الوساطة العقارية) والذي يتطلب وضع ضمانات مالية للحصول على التراخيص بحيث نرى مؤسسة أخرى غير مرخصة ولم تدفع تلك الضمانات المالية وتقوم بالتعدي على حقوق تلك الأنشطة وممارسة تلك الأنشطة بدون وجه حق، هذا من ناحية أما من ناحية أخرى
هناك مكاتب وساطة عقارية تطبق رسوم تكون في بعض الأحيان غير مقيدة بضوابط وممارسات أخلاقيات العمل في هذا القطاع فتأخذ عن المستأجر رسوم خدمات ووساطة ورسوم توقيع عقد لذلك هذه الممارسات خاطئة وهنا يأتي دور الأجهزة الرقابية مرة أخرى.
طبعا هناك أيضا الكثير من المكاتب التي تحترم القوانين وتعمل حسب الأصول وتلك المكاتب لا غبار عليها من حيث مصداقيتها ومصداقية ممارساتها حسب النشاط المرخص.
ناصر الخياط ـ المدير التنفيذي لشركة الخياط العقارية: شركتنا قائمة منذ 30 عاما وعملنا في الوساطة العقارية منذ زمن بعيد والحديث عن حصول سماسرة العقار على عمولات كبيرة هو أمر له وجود على أرض الواقع ولكن لا يمكن تعميمه والسبب الرئيسي في وجود هذا النوع من الوسطاء غير النزيهين هو عدم وجود قوانين واضحة تحدد آلية عمل الوسيط،
وفي السابق قمنا بالمطالبة بإنشاء هيئة مهنية تضع لوائح واضحة وصريحة بعمل الوسيط وهذا الأمر لم يتحقق، لقد مضى على وجودي في سوق العقار 30 عاما، نعم هناك استغلال من بعض سماسرة ومكاتب الوساطة العقارية ولكن في أي قطاع إذا غابت القوانين سيكون هناك استغلال بطبيعة الحال، كما أن مهنة (السمسرة) أصبحت متاحة لكل من هب ودب، ويجب أن يكون هناك قانون يحدد طبيعة وآلية عمل السمسار وخاصة أن السمسار يتعامل مع أملاك الناس وأسرارهم فالسمسار في نهاية الأمر يعد شاهدا بين البائع والمشتري.
أيضا من السلبيات الموجودة حاليا هي وجود من يمتهن مهنة (السمسرة) بدون حصوله على ترخيص لممارسة هذه المهنة، كما أن الكثير من السماسرة للأسف لا يمتلك الخبرة الكافية ولا يمتلك النزاهة والأمانة والتي يجب أن يتحلى بها كل وسيط، ففي بعض الأحيان يبالغ هؤلاء الوسطاء في الأسعار من أجل تحقيق عمولات عالية.
كما أن البيع والشراء فيه نوع من المضاربة فالسوق التقليدي أصبح فيه ندرة في المعروض وخاصة الأراضي وبالتالي الأسعار باتت مرتفعة.
أما ما يطلق عليه السوق الجديد فالمعروض في بعض الاستثمارات وخاصة في الشقق السكنية أصبح أكثر مقارنة بما كان عليه السابق مما أثر تأثيراً سلبيا وبدأ العرض يرتفع والأسعار تقل مما أوجد منافسة ما بين الشركات فكل شركة باتت تحاول التنسيق مع البنوك والجهات الممولة لتسهيل عملية بيع العقار للمستثمرين فأصبحنا نقرأ في الصحف اليومية
وفي وسائل الإعلام الأخرى عن نسب التمويل والتي وصلت إلى 100% وبدون أي فوائد، فيما تبيع شركات أخرى الشقق السكنية لمدة تصل إلى 99 عاماً وإن دل ذلك فإنه يدل على أن العرض على العقار قد تزايد. ولا أعتقد شخصيا أن السماسرة غير النزيهين سيكون له تأثير كبير على أسعار العقار ولكن المطلوب هو تحديد عملهم ومراقبتهم. وبشكل عام فقد حقق السماسرة عمولات تصل في نسبتها إلى 5, 1% من إجمالي حجم مبيعات سوق العقار في دبي خلال هذا العام 2006.
طارق رمضان ـ رئيس مجلس الإدارة والرئيس التنفيذي لمجموعة مدينة الثراء )زيكو ضيٌٌم(: أولا هناك عدم تنظيم كبير في عمل الوسطاء ونحن بحاجة إلى إيجاد قوانين واضحة، فالقوانين ليست بحاجة لأن تخترع فهي موجودة في الغرب في دول مثل كندا وبريطانيا وهي واضحة وصريحة، وكل ما هنالك أن تلك القوانين تحتاج إلى تفعيل ودراسة وتطبيق، فالقوانين بالتأكيد لن تعمل ضد الوسطاء إذا ما طبقت ولكنها ستصب في مصلحتهم كونها ستضمن حقوقهم وإجمالا ستحميهم من السمعة السيئة تجاههم.
وقد ساعدت الحركة العقارية الكبيرة الحاصلة في جذب (كل من هب ودب) ولكن البقاء سيكون للشركات التي تحترم اسمها وسمعتها وتتعامل بمصداقية واحترافية وتكسب ثقة الناس بالدرجة الأولى. وهنا نقول بأن السماسرة الذين يتلاعبون بالأسعار أيامهم باتت معدودة.
الوساطة المالية
المهندس يحيى بن سعيد آل لوتاه: أما شركات الوساطة المالية فدورها تقليدي حتى الآن ويقتصر على تنشيط السوق المالي بما تملكه من خبرات مختلفة تؤدي إلى تطوير ودعم السوق المالي المحلي ومع التجارب السلبية التي مر بها السوق في الفترات الماضية وصدور الضوابط التي تنظم عمل شركات الوساطة المالية والقرارات المزمع إقرارها في الفترة المقبلة
نعتقد أن السوق سيشهد مزيداً من الانضباط ويحقق الثقة على المستوى العالمي وندعو جميع شركات الوساطة المالية إلى إبراز مزيد من الشفافية والاضطلاع بالمسؤولية والالتزام بمعايير مهنية والعمل على توعية المستثمرين خاصة الصغار، وسيؤدي إلى المزيد من الثقة التي تدعم ازدهار السوق المالي.
الدكتور أحمد البنا: الوسطاء الماليون يختلفون عن غيرهم من وسطاء العقار ووسطاء التوظيف، لأن كل قطاع يحكمه قوانين معينة وخاصة به. وفيما يخص الوسطاء الماليين، فهناك قانون ينظم تراخيص تلك المكاتب وهذا القانون مطبق على مستوى الدولة من ضمن الجهات المرخصة المحلية،
ولكن بعض الوسطاء يقومون بأدوار وعمليات لا تتوافق مع تراخيصهم وربما تراخيص استشارات مالية وإدارية وتسويقية ويقومون بعمل وسيط مالي لشراء الأسهم والسندات وهذا خلل في عملية الممارسة وفيه التفاف على الأنشطة المرخصة ولكن في جميع الأحوال ينبغي من فترة إلى أخرى عمل مراجعة شاملة للقوانين وبالأخص قوانين الوساطة المالية حيث هناك الكثير من المتغيرات في عمليات الوساطة المالية ولذلك يتطلب أن نستحدث قوانين تغطي جميع جوانب ممارسات الوساطة المالية.
عبدالله بن سوقات ـ الرئيس التنفيذي لمجموعة بن سوقات: هبوط أسواق المال له أسباب عديدة ولا اعتقد أن الوسطاء هم السبب الرئيسي في هبوط السوق، فبداية يجب توضيح أن أسواق المال بصفة عامة تمر بدورات انتعاش وازدهار ودورات هبوط تصحيحية،
وما يحدث الآن في أسواق المال هو استمرار لمرحلة تصحيح سعري طبيعية منذ نهاية عام 2005 وحتى الآن نتيجة لوصول أسعار الأسهم إلى مستويات سعرية فوق قيمتها العادلة أو ما يسمى بالنفيْ ًّفٌِّم منذ أواخر عام 2004 وحتى نهاية عام 2005،
وأرى أن هناك بعض التجاوزات التي حدثت من بعض الوسطاء الماليين خاصة شركات الوساطة التابعة للبنوك من خلال توسعها بمنح تسهيلات شراء بالهامش لكثير من المستثمرين خاصة في فترة ازدهار السوق المالي في عام 2005 بما يفوق قدرات العملاء على السداد خاصة عند هبوط السوق،
مما أدى إلى إفلاس الكثير من العملاء في بعض الحالات، لكن زيادة الرقابة على شركات الوساطة وتنظيم عمليات الشراء بالهامش منذ عام 2006 وحتى الآن ساهم إلى حد كبير في تقليل حجم المخاطر التي يتعرض لها المستثمرون عند هبوط السوق.
فادي محمد الشعراوي ـ مدير خدمة المستثمرين في شركة الأمين للوساطة المالية: الوسطاء لا يتحملون الجزء الأكبر من المسؤولية وفي الوقت ذاته لا يمكن إعفاؤهم كلية من المسؤولية، فعلى سبيل المثال قد يتصل المستثمر بالوسيط بغرض إجراء (عملية بيع أو شراء)
ومن هنا يقوم الوسيط المالي بالاتصال بالمستثمرين المتابع لحساباتهم ومن ثم يعرض عليهم الأمر ومن خلال ذلك تحدث عملية البيع أو الشراء أي أن الوسيط يعمل كواسطة ما بين البائع والمشتري وقد يكون في بعض الأحيان وسيطاً في عملية مضاربة، وعلينا أن نتذكر بأن قانون الوساطة يمنع الوسيط من إبداء رأيه أو تقديم النصح للمستثمر أو المتداول فهو ليس مخولاً بالقيام بذلك فوساطته تنحصر في التنفيذ،
ولكن ما يحدث أحيانا هو ما يعرف بـ (التلاعب بالكلمات) وهو له وجود واضح في أسواق المال في محاولة من الوسيط للإيعاز للمتداول أو المستثمر بالتوقف عن التداول في حالة استمرار المتداول بالخسارة في عمليات بيعه وشرائه،
وخاصة أن الوسيط لا يستطيع الإفصاح جهرا برأيه طبقا لقوانين السوق المالي كما ذكرنا، والخطأ الشائع في أسواق المال هو استخدام الوسيط لهاتفه النقال الخاص به لتقديم النصح لعملائه وتوجيهم للبيع أو الشراء حيث عادة ما يتم مراقبة مكالمات الوسيط الرسمية خلال عملية البيع والشراء.
أما بشأن التداول الإلكتروني فهو يلعب دوراً كبيراً لدى شريحة كبيرة من المتداولين، وألاحظ أن هناك شريحة كبيرة تطالب بالتداول الإلكتروني ونحن إحدى الشركات التي توفر هذا النوع من التداول، كما أن الوسطاء باتوا يتنافسون في التداول الإلكتروني وفي عمل التحليلات المالية للشركات فالمواقع المتطورة في التداول الإلكتروني تخدم المتداول بصورة أكبر، ولو أجريت إحصائية على مستوى شركات الوساطة المالية في الإمارات لوجد أن أكثر من 30 شركة وساطة مالية تتداول إلكترونيا في أسواق المال.
وعلق بالقول لقد بات هناك تسعيرة محددة للوسيط المالي في أسواق المال بالدولة كل حسب اتساع قاعدة عملائه. وعن مستقبل تأثير الوسيط على قطاع الخدمات بالدولة لا أعتقد أن عمل الوسيط سيؤثر على هذا القطاع ولكن ربما المستثمرون هم من سيؤثر كونهم يمتلكون الكم الأكبر من ضخ السيولة النقدية لإنعاش السوق المحلية.
وساطة شركات التوظيف
المهندس يحيى بن سعيد آل لوتاه: أما شركات التوظيف فتقدم نوعاً هاماً جداً من الوساطة تعنى بمستوى كفاءة قطاع الأعمال فالعمالة المتعلمة والماهرة، والمدربة، تعمل على رفع كفاءة الاقتصاد الوطني كله. ولكن تقاضي بعض شركات التوظيف لرسوم ومخالفة القوانين تدفع بالباحثين عن العمل من ذوي الكفاءات بعيدا عن تلك الشركات فلا يبقى لديها سوى الراغبين في الحصول على أي فرصة عمل بأي ثمن وللأسف تنشط تلك في توظيفهم دون مراعاة العواقب التي تؤثر على الاقتصاد والمجتمع سلبياً.
ونحن نرى أن تحديد معايير لمكاتب التوظيف ووجود شروط لترخيصها وتحديد جهات مختصة لها سلطات واضحة لمراقبتها سيعيد الالتزام لدى تلك الشركات أيضا وتشجيع شركات التوظيف على إعطاء المواطن الأولية في التعيين بالقطاع الخاص عن طريق إعطاء حوافز وتسهيلات لهذه الشركات
ومن الممكن تخصيص نسبة من إجمالي حجم التوظيف للشركة تخصص للمواطنين فكل هذه الأمور ستساعد على انتقاء نوعية العمالة الجيدة للعمل بالدولة وتقليل الاعتماد على العمالة غير المؤهلة وإشراك شركات التوظيف في حل مشكلة البطالة النوعية لمواطني الدولة.
ناصر النابلسي: مكاتب التوظيف وشركات البحث عن الخبرات قد رفعت من رسومها وخاصة أن دولة الإمارات أصبحت منطقة جذب للباحثين عن فرص وظيفية، فالعديد من الشركات الجديدة بدأت تتأسس بالدول وبات هناك حاجة لمرشحين جيدين لملء العديد من الشواغر.
الدكتور أحمد البنا: وزارة العمل تطلب مواصفات خاصة بالنسبة لمقدم طلب الترخيص وفي الوقت ذاته تطلب ضماناً مالياً لمنح هذا الترخيص، ولكن للأسف هناك مكاتب غير مرخصة بهذا التصنيف من الترخيص ومصنفة بنوع آخر على سبيل المثال خدمات الاستشارات بشكل عام والتي تقوم بعمليات التوظيف والوساطة في التوظيف دون أي ضوابط أو رقابة.
كما أننا نرى أنه من غير العدل أن تستفيد مكاتب غير مرخصة تزاول أنشطة مقيدة بدون وجه حق وكذلك إذا نظرنا من جانب المكاتب المرخصة لمزاولة هذا العمل نرى أنه في كثير من الأوقات هناك الكثير من المخالفات الإدارية وهناك استغلال فعلى سبيل المثال يتم الإعلان عن بعض الوظائف من قبل هذه المكاتب ويتقدم أشخاص بطلباتهم للحصول على تلك الوظيفة حسب الإعلان المقدم، فيما يضطر مقدم الطلب لدفع رسوم لمكتب التوظيف لتعبئة النماذج الخاصة بهم
وكذلك إرفاق صورة عن جواز سفرهم وشهاداتهم وأوراقهم الرسمية ليتضح بعد ذلك أن مكتب التوظيف قام بالإعلان عن وظائف وهمية لا وجود لها ولا طلبات عليها، فقط من أجل تحصيل تلك الرسوم من المتقدمين هذا من ناحية
ومن ناحية أخرى هناك البعض من الممارسات الخاطئة لمكاتب التوظيف والتي تقوم بفرض رسوم عالية على الشركات التي تتقدم بطلب الحصول على موظفين للعمل لديهم فالبعض من الشركات تقوم بفرض رسوم هي عبارة عن راتب شهر كامل وبعضهم راتب يصل إلى 3 أشهر والبعض الآخر يتقاضى نسبة ما بين 20 ـ 10% من إجمالي الراتب السنوي للموظف.
إذن هناك تخبط من تحصيل الرسوم بشكل عام ولا يوجد هناك أي ضوابط وفي هذه العمليات تكون هناك سلبيات كثيرة على المتقدم بطلب وظيفة وعلى الشركات والمؤسسات التي تطلب موظفين، إذن لابد من الجهات المسؤولة النظر في تلك الأمور وبشكل عام تنظيم عمل مكاتب الوساطة والوسطاء بجميع أنواعها.
عبدالله بن سوقات: اقتصادنا الوطني يقوم على مبدأ السوق المفتوح والقاعدة العريضة لاقتصادنا تقوم على القطاع الخاص وأرى أن المسألة هي حرية عرض وطلب بالدرجة الأولى فلا احد يجبر الشركات الموظفة على السعي لإيجاد موظفين عن طريق شركات التوظيف والأمر كذلك بالنسبة لطالبي الوظيفة، في رأيي مادام الطرفان متفقين ولديهم استعداد لدفع عمولة شركات التوظيف فأين المشكلة؟
عادل العلوي الرئيس التنفيذي لشركة فورم انترناشيونال: عند توظيف شخص ما يتم دفع مبلغ مقتطع على شكل دفعة واحدة فقط من قبل الشركة الموظفة لشركة التوظيف التي زودتها بهذا الموظف، في حين أن الشركة الموظفة لهذا الشخص سوف تستثمر في هذا الموظف لسنوات مقبلة وسوف تستفيد من كفاءة وخبرة هذا الموظف لسنوات طويلة مقبلة مقارنة بشركة التوظيف والتي ستستلم عمولتها من توظيف هذا الشخص من الشركة ولمرة واحدة فقط
ولو قارنا بين استفادة الشركة الموظفة واستفادة شركة التوظيف فالمقارنة لا يمكن قياسها فالمستفيد الأكبر هي الشركات الموظفة لهذا الموظف، أما شركة التوظيف التي تبحث عن الموظف الكفء وتقدمه لتلك الشركة فلا تتقاضى سوى عمولة تعادل راتب شهر إلى شهرين من الشركة الموظفة لهذا الموظف.
ونحن لا نواجه أي مشكلة مع الشركات العالمية وخاصة أن تلك الأنظمة موجودة في دولها الأم وهي متعودة بشكل عام على دفع الرسوم مقابل حصولها على خدمة تقديم الموظف الكفء لها وتوفير الوقت والجهد والمال عليها في البحث عن هذا الموظف الكفء ذي الكفاءة والخبرة المطلوبتين.
ولكن من تعارض دفع تلك الرسوم هي بعض الشركات المحلية لعدم وجود وعي كاف لدى تلك الشركات بأهمية الاستثمار في الموظف واستخدام خدمات دار الخبرة، فيجب أن لا تبخل الشركات المحلية في دفع عمولات تساهم في توظيف الموظفين الأكفاء والذين سيعودون بالنفع على تلك الشركات.
فعادة ما تحدد كل شركة ميزانية خاصة بها سنويا وأرى أنه يجب أن تحدد تلك الشركات كذلك ميزانية خاصة لتوظيف موظفين أكفاء. ربيع عطايا المدير التنفيذي لشركة بيت دوت كوم: أولا نحن نعد أكبر شركة في مجال التوظيف ولكننا لسنا شركة وساطة للتوظيف وإنما سوق يلتقي فيه الباحث عن العمل والشركات.
وهناك العديد من شركات الوساطة في قطاع التوظيف تستخدم خدماتنا، فيما تتراوح عمولات الوسطاء في هذا القطاع ما بين 30% ـ 3% من الراتب السنوي للموظف ونوعية الخدمة التي يقدمها الوسيط تعتمد إلى حد كبير على نسبة العمولة، كما أن الشركات لها خيار اختيار شركات الوساطة.
وما يهمنا في مناقشة هذا الموضوع هو حفظ حق الباحث عن العمل، والتعامل مع الباحث عن العمل، وقد سمعنا عن بعض الوسطاء في هذا القطاع ممن يتقاضون عمولة من الطرفين أي من الباحث عن العمل ومن الشركة الموظفة في آن واحد وهذا يعد استغلالا وأمراً مرفوضا لذلك نحن بحاجة إلى وضع ضوابط لوضع حد لذلك النوع من المخالفات.
ونحن نفضل أن يبقى السوق حراً وأن يضبط نفسه بنفسه.
ضوابط تحدد عمل الوسيط
سالم الموسى: هناك حاجة لوضع ضوابط تحدد أطر عمل الوسيط بشكل عام أولا من خلال وجود هيئة تنظم هذه المهنة كما ذكرنا مسبقاً، وأيضاً من خلال تطبيق مبدأ الشفافية، نطاق العمل، صيانة مصلحة الآخرين ومؤهلات الوسيط.
عبدالجليل درويش: الحاجة إلى وضع ضوابط وأُطر للعمل مطلوبة في كل المجالات، ومن بينها بطبيعة الحال مجال الوساطة بشكل عام. فبالإضافة إلى التشريعات والقوانين المعمول بها في كل قطاع من القطاعات، أرى أن يكون هناك ميثاق أو قواعد تُحدّد أخلاقيات العمل في كل مجال والالتزام بهذه الأخلاقيات يكون معياراً للحكم على مدى جدّية العاملين به.
ففي مجال الوساطة المالية على سبيل المثال لا بُدّ أن تتوافر في الوسيط شروط هامة سبق أن ذكرت بعضها مثل: النزاهة والاستقامة والحيادية وعدم إفشاء أي أسرار تتعلق بعملائه لأي طرف مهما كان وعدم الإيحاء، تلميحاً أو تصريحاً، لعملائه بالتوجه وجهة معينة في عمليات الشراء أو البيع،
بل يترك للعميل حرية اتخاذ قراره المستقل بالبيع أو الشراء دون تأثير، وأن تكون تحليلات الوسيط للسوق علمية ومحايدة لإبراز العوامل التي ربما تُحدّد اتجاه السوق بناءً على توقعاته المبنية على تلك التحليلات العلمية. هذا فضلاً عن أنه يجب أن يكون مؤهلاً لهذا العمل ودارساً له دراسة علمية وخبيراً به.
وما ينطبق على الوسيط المالي ينطبق بشكل أو بآخر على الوسيط العقاري أو وسطاء التوظيف من حيث النزاهة والحيادية والموضوعية والخبرة والدراية بالسوق والعلم بالتشريعات والنظم والقوانين المعمول بها بالدولة وغير ذلك من العوامل.
وفي كل الأحوال أرى أن تُحكم الجهات التنظيمية إشرافها ورقابتها على كل من يعمل في هذه القطاعات، كلٌّ في مجاله، بدءاً من إصدار التراخيص لهم ومروراً بمتابعة عملهم في السوق، وانتهاءً بتشجيع الملتزمين ومعاقبة المُقصّرين أو المخالفين منهم، وربما كانت هناك فئات دخيلة أو متطفلة تعمل في هذه المجالات دون ترخيص وهؤلاء بالطبع يجب تخليص السوق منهم وتوقيع الجزاء اللازم بحقهم وفقاً للقانون.
ناصر النابلسي: إذا ما سمح للسماسرة بالمضي قدما بمزاولة أعمالهم بدون لوائح وتعليمات صارمة توجّههم، فإن القطاعات التي تستخدمهم ستعاني، بسبب انعدام الثقة في سلامة النظام. لذلك نرى أنه من الضروري وضع قيود صارمة ترسم حدوداً معينة للتفاعل بين السماسرة والمؤسسات التي يتعاملون معها لكي يضمنوا السلامة ومشروعية النظام.
طارق رمضان: الحاجة لوضع ضوابط تحدد أطر عمل الوسطاء باتت ماسة، كما أن تلك الضوابط إذا ما وضعت فستحمي الوسيط ولن تكون بمثابة قيود عليه، كما ستحميه من الوسطاء المتلاعبين في الأسواق فهذا النوع من السماسرة قد أصابونا بنوعين من الضرر، الضرر المباشر والذي تمثل في عدم وجود حصرية البيع كما في الدول المتقدمة حيث أصبح الوسطاء المتلاعبون يلتفون حول الوسطاء النزيهين وذهبوا مباشرة للعميل الذي تم تقديمه للوسيط النزيه وهذا أمر غير مقبول.
أما الضرر غير المباشر: فقد أصبح الفرد غير ملم بصورة كاملة بمصداقية الفرد الآخر، ففي غياب الضوابط والقوانين تنعدم الثقة.
التأثير على مستقبل الخدمات بالدولة
سالم الموسى: عن التأثيرات السلبية لبعض الوسطاء أو (السماسرة) على مستقبل قطاع الخدمات، فإن تلك التأثيرات عادة ما تكون خفية ولا يستطيع العامة ملاحظتها، لذلك يجب أن تكون هناك هيئات مدربة لمعرفة وتحديد تلك التجاوزات والحد من سلبياتها.
عبدالجليل درويش: لقد قامت الدولة منذ تأسيسها بالعمل على إرساء القواعد المتينة والسليمة لبناء اقتصاد قوي يفيد أبناءها ويضعها في مصاف الدول المتقدمة وبذلت في ذلك جهداً جباراً، والبناء كما نعرف ليس بالأمر الهيّن، فهو يأخذ مالاً وجهداً ووقتاً.
لأنه هو الجانب الأهم والإيجابي في حياة الشعوب أمّا الجانب السلبي فهو معول هدم في تقويض البناء الذي تعبت فيه الأجيال، ولهذا نقول انه لا يجب أن نتهاون مع سلبيات بعض الوسطاء لأنها تساهم، مع غيرها أكثر من أي سلبيات أخرى، في التأثير على اقتصاد الدولة وسمعتها بين الدول،
في الوقت الذي نسعى فيه إلى تدعيم تلك السمعة لاجتذاب الاستثمارات الأجنبية والحفاظ على ثروتنا الوطنية وتنميتها، كما أن هذه السلبيات تساهم في زيادة موجة الغلاء وارتفاع معدل التضخم وهو ما يزيد من معاناة محدودي الدخل ويُخفّض من جاذبية الدولة للاستثمار الأجنبي. قطاع الخدمات قطاع هام للغاية لأنه يمس كافة القطاعات،
ولذلك يجب زيادة الاهتمام به وإزالة العقبات التي تعترض سعينا للوصول به نحو الأفضل. ومع تسليمنا كما ذكرت سابقاً بأن أي مسيرة نحو التنمية الشاملة كالتي تشهدها الإمارات لا بُدّ أن تصاحبها عقبات وسلبيات وأخطاء إلا أنّ المعيار هو في كيفية التعامل معها وتجاوزها بل الاستفادة منها أيضاً حتى لا تتكرر نفس الأخطاء.
ناصر النابلسي: الوسطاء في قطاع صناعة الخدمات قادرون على أداء مهامهم بسبب علاقاتهم الوثيقة جدا ضمن المؤسسات البيروقراطية التي يتعاملون معها.
في حين أن الأطراف الخارجية يتطلبون خدمات هذه البيروقراطية التي تميل إلى المرور من خلال السمسار أو «الطرف الوسيط» الذي يعرف مداخل ومخارج النظام ولربّما لديه اتصالات شخصية كبيرة ضمن المؤسسة البيروقراطية. هذه الاتصالات يمكن أن تستخدم لتسهيل حاجات الزبون، والتي عادة ما تستخدم تقنيات فاسدة في أغلب الأحيان مثل التداول الداخلي.
طارق رمضان: استمرار وجود الوسطاء المتلاعبين سوف يوجد تضخماً كبيراً سواء في سوق بيع أو تأجير العقار، كما من شأنه أن يوجد عدم ثقة ما بين جميع الأطراف والتي تضم المشتري البائع والوسيط.
باختصار
التسويق العقاري: منظومة عمل يقوم من خلالها بالجمع بين الأطراف (المشتري والبائع أو المالك والمستأجر) في صفقة عقارية. (الوسيط العقاري) عادة يعمل كوكيل عن الطرف أو الأطراف المشاركة في عملية بيع وشراء وتأجير العقارات.
السمسار: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول على عمولة في مقابل ذلك بدون الحصول على رخصة من هيئة التمويل العقاري.
الوسيط العقاري: الشخص الذي يشارك في تعريف البائع بالمشتري والحصول على عمولة في مقابل ذلك، ويكون لدية رخصة من هيئة التمويل العقاري. الوسيط العقاري الممتاز: هو الوسيط العقاري بعد اجتيازه دورة متقدمة في التسويق العقاري وبعد مرور فترة محددة على حصوله على ترخيص التسويق العقاري والمستأجر في صفقة عقارية.
الإطار القانوني المنظم
طبقا للمادة رقم (1) لقوانين هيئة الأوراق المالية والسلع فإن: الوسيط: هو الشخص الاعتباري المصرح له وفقا لأحكام القانون بالقيام بأعمال الوساطة في السوق. ممثل الوسيط: الشخص الطبيعي الذي يعينه الوسيط ليقوم نيابة عنه بأعمال الوساطة في الصفقات المتعلقة بالأوراق المالية والسلع.
المادة 4: تتعلق بالنظم الخاصة بالوسطاء وتنظم عملهم وإيقافهم. المادة 25: يقتصر التعامل في الأوراق المالية المدرجة في السوق على الوسطاء المرخص لهم. المادة 26: يتعين على الوسطاء المرخص لهم وممثليهم مراعاة ما يأتي:
1 ـ الالتزام باحكام هذا القانون والنظم الصادرة تنفيذا له وجميع القرارات والتعليمات ذات الصلة بالسوق.
2 ـ الامتناع عن القيام بكل ما من شأنه إلحاق الضرر بسمعة السوق أو أعضائه أو المتعاملين فيه أو المساهمة أو الترتيب لأية معاملات صورية لا تؤدي إلى انتقال حقيقي للأوراق أو الأموال محل الصفقة.
المادة 27: يجوز لمجلس إدارة السوق أن يوقع على الوسطاء أيا من الجزاءات الآتية:
1 ـ الإنذار.
2 ـ الغرامة المالية بما لا يزيد على مئة ألف درهم.
3 ـ مصادرة الكفالة المصرفية جزئيا أو كليا.
4 ـ وقف الوسيط عن العمل لمدة لا تزيد على أسبوع، فإذا زادت مدة الوقف عن أسبوع يحال الأمر إلى الهيئة لاتخاذ ما تراه
استطلاع كفاية أولير: