طفرة سوق الديون تؤجّل انهيار القطاع العقاري في أوروبا
أدت الأزمة في أسواق العقارات الأمريكية إلى انخفاض أسهم بنك «بيفاند بريف» الألماني إلى مستوى قياسي هذا العام. وتضمنت ردود الأفعال قيام البنك المتخصص في القروض العقارية ببيع الأصول للتعامل مع ارتفاع نسب القرض إلى القيمة.
وعلى أمل تعويض النقص في عمليات الإقراض الجديدة يتحدث البنك مع مستثمرين لجمع نحو 500 مليون يورو، لإنشاء صندوق ائتمان خاص هو الأول من نوعه.
مع كبح البنوك لانكشافها على العقارات التجارية يتجه المقرضون لأماكن أخرى. يعتقد بنك «بيفاند بريف» أنه يمكنه سد فجوة التمويل، من خلال توجيه رؤوس أموال صناديق التقاعد والتأمين إلى الديون العقارية الكبيرة. في الوقت نفسه شهدت مبيعات السندات العقارية طفرة هذا العام، والنتيجة هي أنه حتى المقترضين المتعثرين تمكنوا من جمع الأموال من المقرضين في القطاع الخاص بأسعار مناسبة مناسبة.
وقد انتعشت أحجام سوق السندات في العقارات الأوروبية إلى 15 مليار يورو، منذ بداية العام حتى الآن، أي نحو ضعف ما كانت عليه في الفترة نفسها العام الماضي (رغم أنها لا تزال نصف مستويات عام 2022)، بحسب شركة ديلوجيك. رغم ذلك تخيم الكآبة على أسواق العقارات في شمال أوروبا، حيث يؤثر الإفراط في الاستدانة وتراجع التقييمات سلباً. على سبيل المثال انخفض حجم إقراض بنك «بيفاند بريف» بمقدار الثلث خلال الأشهر الثلاثة الأولى من العام.
واستمرت نسب القروض إلى القيمة في الارتفاع، خاصة في الولايات المتحدة، حيث ارتفع متوسط نسبة القرض إلى القيمة لمحفظة «بيفاند بريف» الاستثمارية، التي تتكون في الأغلب من مباني المكاتب على الساحل الشرقي بالولايات المتحدة، بمقدار 4 نقاط مئوية، ليصل إلى 68%، كما ارتفع متوسط نسبة القرض إلى القيمة لمحفظة بنك بيفاند بريف بالكامل إلى 54%.
يبدو أن هناك سعادة كبيرة في أسواق السندات بسد الفجوة التي خلفها تراجع البنوك عن الإقراض، مع ثبات الإيجارات والإشغال بالنسبة للعديد من المالكين. وقال بيتر باباداكوس من «جرين ستريت»: «مع وصول الفجوات السعرية إلى أدنى مستوياتها منذ سنوات عديدة تستطيع أسواق السندات تلبية معظم احتياجات إعادة التمويل للمقترضين ذوي الجدارة والائتمانية الجيدة».
لنأخذ على سبيل المثال شركة فابيج السويدية المتخصصة في إنشاء المكاتب، والتي كشفت عن بلوغ نسبة إشغال 86% في الربع الأول، يجري حالياً تداول سنداتها لأجل عامين الصادرة في مايو بفائدة أعلى من السندات الحكومية بمقدار 220 نقطة أساس. ولنقارن ذلك بعمليات إعادة التمويل لشركة «إس بي بي السويدية» للإسكان الاجتماعي والرعاية الصحية، حيث لا تزال نسب القرض إلى القيمة مرتفعة حتى بعد فترة من تقليص الديون، وتم تسعير صفقة الديون الخاصة، التي أبرمتها الشركة في مايو مع شركة كاستليليك بفائدة أعلى من المعيار المرجعي بمقدار 375 نقطة أساس، وهى نسبة جيدة مقارنة بصفقة مماثلة في شهر فبراير، تم تسعيرها بفارق 500 نقطة أساس.
وقد أدت شهية المستثمرين للإقراض بأسعار فائدة أعلى إلى خفض فروق الأسعار هذا العام، وهذا يساعد أوروبا على تمديد فترة التعافي، وتجنب انهيار حاد في سوق العقارات.
