أفادت أحدث تقارير نايت فرانك الأسواق الصناعية في دبي وأبو ظبي (مراجعة عام 2023) بأن إجمالي المساحة القائمة للمستودعات التي مازالت قيد الإنشاء في سوق دبي الصناعي تبلغ 1.56 مليون قدم مربع، حيث يزيد الطلب عن العرض ويواجه المستأجرون احتمال تأجير المزيد من المخزون الثانوي.
وشهدت جميع الأسواق الفرعية الصناعية الستة في دبي استقراراً في الإيجارات خلال النصف الثاني من عام 2023، مما يدل على استمرار الاتجاه الإيجابي على مستوى المدينة.
ومن الجدير بالذكر أن مستويات الإشغال المرتفعة في منطقة خليفة الصناعية ومصدر أدت إلى ثبات الإيجارات وزيادة الطلب في المنطقة الحرة لمطارات أبوظبي، وتشير نايت فرانك أيضاً إلى ارتفاع الطلب في منطقة المنطقة الحرة في أبوظبي، حيث تتوفر مساحة مقابل 600 درهم للمتر المربع. ولتلبية الطلب المتزايد، تعمل المنطقة الحرة لمطارات أبوظبي على تطوير مخطط رئيسي جديد، وهو منطقة الفلاح الحرة، التي تمتد على مساحة تزيد عن 6 كيلومترات مربعة، والتي ستشمل مناطق جمركية وغير جمركية.
مصادر الطلب
وسجلت دبي 9.9 ملايين قدم مربع من المتطلبات الجديدة خلال الربع الأول حتى الربع الثالث لعام 2023، ووفقاً لشركة نايت فرانك يتصدر قطاع الخدمات اللوجستية الطلب في دبي بنسبة 44%، يليه قطاع التصنيع والصناعة (16٪) وقطاع التكنولوجيا (13٪) من ناحية أخرى، ارتفعت متطلبات المساحات الصناعية واللوجستية الجديدة في أبوظبي إلى 350 ألف متر مربع خلال الشهور التسعة الأولى من عام 2023، بزيادة كبيرة بنسبة 94٪ مقارنة بنفس الفترة في عام 2022.
وقال مكسيم تالماتشي، الشريك المساعد، والرئيس المشارك للصناعة واللوجستيات: "مع اقترابنا من نهاية عام 2023، أصبح السوق الصناعي واللوجستي مشهداً ديناميكياً يزهو بالفرص وينطوي على تحديات متعددة. عملنا مع العديد من المشاركين الجدد في السوق من منطقة آسيا والمحيط الهادئ وبلدان رابطة الدول المستقلة وتركيا والهند وهم يسعون لاستكشاف فرص الأعمال والمساحات الصناعية، كما شهدنا توسع الشاغلين الحاليين في دبي.
وأضاف: "لقد حفزت هذه الزيادة المستمرة في الطلب كل من المطورين المحليين والدوليين على استكشاف الفرص للدخول إلى السوق بمنتجات للتأجير مُصممة لبناء مستودعات اللوجستيات من الدرجة الأولى. نتوقع تسليم ما يقرب من 9-10 مليون قدم مربعة من مستودعات اللوجستيات من الدرجة الأولى في السنوات العشر القادمة".
أسعار التأجير
ويشير تقرير نايت فرانك أيضاً إلى أن أسعار تأجير المستودعات في دبي لا تزال ثابتة حتى الآن خلال النصف الثاني من عام 2023، ولكن أسعار الإيجار للفئة الثانية في منطقة جبل علي الحرة (25 درهماً للقدم المربعة) ومدينة دبي الصناعية (32 درهماً للقدم المربعة) قد ارتفعت بنسبة 25٪ و19٪ على التوالي، مقارنة بنفس الفترة من العام الماضي. وبالمثل، شهدت منطقة القوز (الفئة الأولى) ارتفاعاً بنسبة 52٪ فوق مستويات يناير 2020، مما يجعلها أغلى موقع لتأجير المستودعات في دبي.
وقال فيصل دوراني، الشريك ورئيس البحوث في منطقة الشرق الأوسط وشمال أفريقيا: "تتواصل عملية تحول منطقة القوز. مع ثبات معدلات الإيجار عند 58 درهماً للقدم المربع، كما تواصل متاجر التجزئة، والتي تشمل العديد من الأعمال المتخصصة في مجال اللياقة والصحة، والمقاهي، وصالات الفن، الاستحواذ على المستودعات لاستخدامها كمساحات تجزئة، مما يسهم في تعزيز الجو الفني الذي أصبح لا يتجزأ في هذا الجزء من المدينة".
وأضاف: "بالنسبة لمستخدمي المساحات الصناعية، يستمر الموقع المركزي للقوز بين دبي القديمة والجديدة في دعم الطلب، خاصةً بين الشركات في قطاع اللوجستيات (مراكز النهاية الأخيرة) وصناعة السيارات. حيث تظل عمليات التحول من التخزين إلى التجزئة في هذا الموقع الاستراتيجي تحفيزاً لزيادة الإيجارات هنا، خاصة عندما يكون معدل الإشغال لوحدات الصناعة الخفيفة في السوق العامة يتراوح حوالي 98% ويكون العرض محدوداً بهذا الشكل."
توقعات السوق
ووفقاً لنايت فرانك تشهد السوق في دبي تدفقاً كبيراً من الاستثمارات المؤسسية من الولايات المتحدة، وذلك نتيجة للموقع الاستراتيجي لدولة الإمارات، ونمو نشاط التجارة الإلكترونية، والحاجة المتزايدة إلى حلول فعّالة لسلسلة التوريد. ومع ذلك، تواجه دبي تحديات ناجمة عن نقص في الأراضي الصناعية واللوجستية الرئيسية، مما يبرز أهمية خطط التوسع التي تعتمدها السلطات، مثل المنطقة الصناعية دبي ومنطقة جبل علي للتجارة الحرة.
وتتوقع نايت فرانك أن تحافظ الإيجارات الصناعية في دبي على مسارها التصاعدي. وينبع هذا التفاؤل من النقص الحاد في العرض ويعززه جدول أعمال دبي الاقتصادي الطموح واستراتيجية رؤية 2040.
وفي هذا السياق، يعلق آدم وين، الشريك المساعد والرئيس المشارك لقطاع الصناعة واللوجستيات في دولة الإمارات قائلاً: "خلال الفترة القادمة من الـ 12 إلى 16 شهراً، ومع استمرار تطور السوق، نتوقع تقليص الفجوة بين المراحل الابتدائية والثانوية، وتوسع إيجارات القطاع الصناعي واللوجستي. يظل المستأجرون مكرسين بشكل كبير لتأمين أفضل المستودعات المخصصة على مستوى عالمي، وهم الآن على استعداد لدفع المزيد لشغل هذه المساحات، وهو ما لم يحدث تاريخياً. ونظراً للعرض المحدود الذي يدخل السوق، فإن المُلّاك الذين يسعون للاستثمار في النفقات الرأسمالية لتعديل أو تحديث أصولهم القديمة سيحصلون على فرصة للحصول على قسط إيجار ميسر. وعلى الجانب الآخر، وبينما قد يتمكن أصحاب الأصول الثانوية من الحفاظ على معدلات الاشغال في الفترة القصيرة بدخول العرض النهائي إلى السوق، فإن هذه الأصول ستواجه فترة زمنية غير مستقرة".
وسلطت نايت فرانك الضوء أيضاً على تحديات رئيسية تواجه السوق، منها: أن الطلب المتزايد من قبل المستثمرين يعزز قيم رأس المال بوتيرة أسرع من أسعار الإيجار، مما يؤدي إلى ضغط على العوائد. وتتوقع نايت فرانك أن تكون العوائد قد انخفضت من حوالي 8.50-8.75% في النصف الأول من عام 2023 إلى ما يقرب من 8.0-8.25% بحلول نهاية العام، بالإضافة إلى ذلك، قد يؤدي رفع أسعار الفائدة إلى تقليل الطلب على الأصول الصناعية، نظراً لزيادة تكلفة الديون. وقد يؤدي ذلك إلى إبطاء عملية ضغط العوائد أو حتى عكسها.