قال المهندس محمد بن غاطي، الرئيس التنفيذي في (بن غاطي للتطوير) إن آلية البيع على الخريطة في دبي صارمة لكنها في الوقت ذاته عادلة وتحمي حقوق جميع الأطراف بالمقابل فإن من يشكو منها هو المطور الضعيف أو الذي لا يظهر القدر الكافي من الجدية. مؤكداً أن الوقت مناسب جداً لشراء العقار لأن الأسعار بلغت القاع ومن غير المستبعد صعودها نهاية العام الحالي 2018.
وأوضح بن غاطي في حوار مع ( البيان الاقتصادي) أن العديد من المطورين في دبي لا يرضون بعائد أقل من 30% في حين أن المطور العقاري الذي يستطيع جني 5% في سوق لندن فهو في عداد ( الأبطال) لأن كل المطورين هناك (يحلمون) بـ 5% أرباحاً، لافتاً إلى أن شركته تجني عائدات طيبة وهي مقتنعة بربحية لا تقل عن 5%.
وتحدث بن غاطي عن وصول التنافس بين المطورين إلى أوجه، والفائز هو من يستطيع وتلبية متطلبات المستثمر لأن رضاه أغلى الأهداف.
وحول نظرته للسوق العقاري بين الأمس واليوم، يقول: إن السوق العقاري أصبح أكثر نضجاً بعد 15 عاماً من استثمار الفرص وتجاوز التحديات وأثنى على الدور الذي تلعبه دائرة أراضي وأملاك دبي في تنظيم السوق وتذليل الصعاب والتحديات ودعمها المستمر للمطور والمستثمر على حد سواء. وأكد أن التشريعات العقارية الضامنة للحوق في دبي تتفوق على نظيراتها في أعرق مدن العالم، إلى جانب المثابرة والمتابعة التي يحظى بها السوق من قبل السلطات العليا.
ونبّه بن غاطي إلى خطأ التصورات التي يسوقها البعض بخصوص مساكن متوسطي الدخل ومن أن اسمها يشي بأنها لا تتمتع بمواصفات عالية في حين أثبتت مشاريعنا، وهي في غالبها تستهدف ذوي الدخل المحدود تتمتع بمواصفات بناء لا تقل عن العقارات الفاخرة... وإلى التفاصيل..
نصيحة وضمان
هل تنصح الراغب بالتملك الحر بالانتظار أكثر لاسيما وأن العروض العقارية شهدت مزيداً من الأسعار المشجعة خلال العامين الماضيين؟
قرار شراء العقار ليس بالسهل ويتطلب دراية كاملة بالسوق وبالتوقيت المناسب للشراء أو حتى البيع. وأجزم أن أسعار العقارات بلغت القاع، وهي فرصة كبيرة لمن يرغب بالتملك لأن السوق قد ينهي دورته نهاية 2018 أو بداية 2019. لقد شهدنا صعوداً خلال 2008 و2014 بنسبة 30% ثم تراجعت الأسعار بنسبة 15% ما بين 2014 و 2018 ونعتقد بأن الأسعار ستصعد مجدداً 30% ما بين 2018 و2021.
أراضي دبي نفت إلزام المطورين بوضع ضمانات تصل إلى 50% من قيمة المشروع قبل السماح لهم بالبيع على الخريطة، وأكدت أن الضمانات إما إيداع 20% من قيمة المشروع أو إنجاز 20% منه. لكنك كنت من المؤيدين لوضع ضمانات بنسبة 50% لماذا؟
ولمَ لا؟ سنقول للأراضي سمعاً وطاعة لو أنها وضعت ذلك الشرط، فالدائرة هي المظلة والحامي للسوق ولكل الأطراف والضمانات التي تطلبها ستعود للمطور عند إنجاز المشروع (هذا في حالة تقديم ضمانات مالية بنسبة 20%) هذه الضمانات تعكس مدى جديته وقوة ملاءته المالية.
وفي الوقت ذاته تحمي حقوق المستثمرين ومكاسب السوق، وفي السابق لم يكن هناك ضمانات مثل إيداع أموال المستثمرين في حسابات ثقة أو سداد ثمن الأرض وللأسف البعض استغل ذلك لكن (أراضي دبي) سارعت لاستئصال تلك التصرفات عبر آلية هي بالفعل صارمة لكنها عادلة ولا يشكو منها غير المطور الضعيف أو غير الجاد لأن حرصه على السوق ليس كحرصه العالي على تحقيق الأرباح الكبيرة.
هل الأرباح التي يجنيها المطور كبيرة فعلاً؟
هناك من المطورين من لا يقنع بأقل من 40% و50% وهناك من يرضى بـ 20% والغريب أن المطور في العاصمة البريطانية الذي يحقق 5% يصبح في عداد الأبطال...!
أما فلسفتنا في مجموعة (بن غاطي) فتقوم على الاجتهاد والمثابرة والتميز في العمل والتوفيق والرزق في النهاية من الله سبحانه وتعالى، ولن يضرنا أن نحصل على 5% أرباحاً، وهي مجدية، ونشكر الله عز وجل عليها، ونقدر لدبي أنها وفرت لنا ولغيرنا هذه الفرصة في سوق مفعم بالحيوية.
لكن البعض يرى أن حيوية سوق البيع والشراء ليست كما كانت قبل 10 سنوات، وأنت على ما يبدو أكثر حماسة وتفاؤلاً من أولئك البعض.
أنا بطبعي متفائل ومتأثر جداً بقصة دبي وخلطتها السحرية في إشعال جذوة الحماسة في صدور المستثمرين، ومقدرتها ومرونتها في التعامل مع التحديات وابتكار الفرص وتوظيف الصعوبات لصالحها واستغرب من عبارة (السوق اليوم ليس كما كان) ..!
طيب وهل يجب أن يكون السوق كما هو بعد مرور 15 عاماً على انطلاقة الطفرة العقارية الثانية؟ بالتالي عندما نقول (سوق) فهذا يعني أننا على بينة من أنه يمر بدورة اقتصادية صعوداً ونزولاً في حين أن السوق العقاري في دبي لا يشهد نزولاً بل استقراراً ونضجاً كبيرين، وهذا ينقله إلى مرتبة الاستدامة فلا يصعد بقوة ولا ينزل بقوة.
أما الذين يريدون أن يكون العمل التجاري مربحاً فقــط ومن دون مخاطر فمن الأفضل لهم مراجعة أنفسهم. صحيح أن تحـــقيق الأرباح هـــو هدفنا جميعاً إلا أن هناك هـدفاً يقود تحقيقه إلى تحقيق هدف آخر، إذ علينا أن نحقق المزيد من رضا المستثمر ونيل ثقته لأنهما أغلى الأهداف. معطيات السوق تؤكد نضجاً شاملاً في سلوك المطور والمستثمر، وبالفعل نحن أمام مشهد جديد في كل محاوره بيعاً وتأجيراً.
استدامة وتشريعات
بلوغ الاستدامة في السوق يعني لا مزيد من التشريعات العقارية من جهة أخرى هل هذا ما تقصده؟
نحن مع أي قانون أو تعليمات تصدر لمزيد من التنظيم في صناعة التطوير العقاري وندرك انها لا تصدر عن ترف بل لهدف. والكل يجمع على أن الهدف تحقق بسبب حنكة دبي في الاطلاع على التجارب العالمية ومن ثم صياغة قوانين تنسجم مع سوق الإمارة وقد نقلت البيئة التشريعية السوق إلى مستويات أعلى مكنتها من تأصيل مكتسبات الطفرة الثانية ودحر الممارسات الخاطئة، وبذلك أصبح السوق قادراً على التعاطي مع الحاضر وفقاً لمحركات العرض والطلب ومع استحقاقات النمو المستقبلي بما يضمن جاذبيته وتنافسيته عالمياً.
تنافسية السوق
هل بلغت تنافسية سوقنا العقاري أقصى درجاتها؟
لا يزال أمامنا الكثير لكن تنافسية السوق مهمة، وتحديداً في أسعار الأصول العقارية التي ارتفعت في 2013 والنصف الأول من عام 2014 ثم شهدنا حركة تصحيحة جعلت السوق مختلفاً بدرجة كبيرة عن ذروة دورته عامي 2007/2008 من جهة أخرى عدم شمول العقار السكني بضريبة القيمة المضافة (5%) له أثر كبير في زيادة الجاذبية لأن عقارات دبي اشتهرت بأمرين، الأول غياب الضرائب والعوائد غير المسبوقة والمجزية.
هناك الكثير من الأسباب التي تجعل من القطاع العقاري جاذباً للمستثمرين في دبي ليتفوق على أمكنة أخرى من العالم، هذه حقيقة بسيطة في عالم الاستثمار مفادها أن العقار أثبت جدواه الاستثمارية للكثير من الناس أكثر من أي أصول أخرى، ويمكن ملاحظة كيف أن الكثير من الناس الذين نعرفهم جنوا الأموال الضخمة من العقارات مقارنة مع من يستثمر في الأسهم. نحن نتفق مع التوقعات التي تربط بين النمو السكاني وأثره في استدامة النمو في السوق.
لغة الأرقام
كيف تترجم كلامك بلغة الأرقام؟
مع مراعاة المتغيرات فإن قيمة شراء المتر المربع الواحد للعقار الممتاز في لندن تصل 3,000 دولار، بينما تبلغ حوالي الـ1300 دولار في دبي، وذلك كأفضلٍ سعرٍ متوفر في السوق. فرسوم الاستيراد الأقلّ في الإمارات وتجعل استيراد المواد ذات الجودة العالية أمراً أكثر سهولة.
أما العامل الذي يترك الأثر الأكبر على قطاع البناء فهو وفرة الأيدي العاملة ومعقولية أسعار البناء، هذه فروقات لصالح دبي أمام غيرها من الأسواق، كما لا تعاني دبي من التكاليف المتعلّقة بعملية البناء كما في لندن، ومن غير المحتمل أن تستطيع شقة تبلغ قيمة شراء المتر المربع الواحد فيها 300 دولار في لندن توفر نفس وسائل الراحة والترفيه التي توفرها شقة بنفس السعر في دبي. حيث يستمتع معظم سكان دبي بوحداتٍ سكنية مزودة بحوض سباحة عام، وصالة للألعاب الرياضية.
سلسلة نجاحات
أخبرتني أنك غير راضٍ عن نفسك وتريد تحقيق المزيد .. ماذا تريد أكثر من إنجاز 25 مشروعاً بـ 3 مليارات، ورفد السوق 5000 وحدة سكنية حتى الآن؟
الطموح مشروع، ودبي فرصة كبيرة ليس لتحقيق الأحلام بل لصناعتها وتحقيقها، اليوم نضع لمسات نهائية على محفظة استثمارية قوامها 70 مشروعاً، باستثمارات تلامس 7 مليارات درهم. وهو في حال استكمالها، تصل بالشركة إلى 100 مشروع، بعشرة مليارات درهم.
إذا كان نشاط التطوير العقاري يؤتي ثماره فلماذا الذهاب إلى الضيافة والصناعة والأغذية وغيرها؟
نحن مقتنعون بتنويع أنشطة الشركة الأكثر حيوية، وقد طرقنا أبواباً قريبة من نشاط التطوير العقاري أو هي جزء منها أو مرتبطة بها ووجدنا مع تطبيق سياسة استثمارية متحفظة نجاعة تنزيع المخاطر من خلال عدم الاقتصار على قطاع واحد، لذلك أصبح للمجموعة وجود في قطاعات الضيافة والفندقة والأغذية والمشروبات وتجارة التجزئة والصناعات التحويلية.
ولم تؤثر تلك القطاعات على مسيرة المشاريع لدينا، وقد سلمنا أخيراً «بن غاطي دايموندز» في «واحة دبي للسيليكون»، و«بن غاطي كورت» في «قرية جميرا»، واستكملت بناء مصنع للمشروبات في «كيزاد» في أبوظبي على مساحة مليون قدم مربعة، و«مصنع بن غاطي لصناعات الألمنيوم والنجارة في «واحة السيليكون» مجموعة بن غاطي حريصة على النشاط الأم للشركة رغم تنويع الأنشطة، ومتمسكة بنشاط التطوير العقاري، كونه يدر عائدات تأجير ما بين 8 و10 %، وعائدات بيع ما بين 5% إلى 15 %.
هوية معمارية
أسماء مشاريعكم مركبة من عبارتين إحداهما (بن غاطي) وهذا مفهوم، ولكن من غير المفهوم أن يكون اللون البرتقالي هو الغالب في واجهات مبانيكم..! كذلك من غير المفهوم تنافسية الأسعار التي تطرحونها وتتحدثون من أنها أسعار ذوي دخل متوسط بمواصفات سكن فاخرة؟
نحن نراهن على البصمة المعمارية للمشاريع التي ساعدت على جذب المستثمرين، لا سيما استخدامنا تصاميم هندسية غير مألوفة، وألواناً لم يعتد عليها السوق العقاري. فالتأسيس لهوية بصرية كان ولا يزال من أولويات الشركة أنا في النهاية مهندس وأسعى إلى التميز وسط هذا المشهد العمراني الثري في دبي .
والحمد لله نجحنا في تأسيس هوية بصرية للشركة وترسيخ اسم المجموعة واللون البرتقالي أو ( الأورنج) هو أحد الألوان الصافية المكونة للطيف ودرجاته المختلفة، وهو مزيج بين الأصفر والأحمر وهو أول الألوان الثانوية وأقلها امتصاصاً للضوء، وتتوقف درجة تأثيره في الإبصار على مقدار النور الساقط عليه ومسافة بعده عن النظر ونلاحظ أن ضوء الشمس يزيد توهج مظهر البرتقالي.
كما يزيد من توهج كل الألوان التي يدخل في تركيبها هذا اللون الذي يمتلك تأثيراً كبيراً في إعطاء العمارة أبعاداً جمالية لا يجب اعتبارها إضافية وإنما ضرورية ومطلوبة فضلاً عن أن اختيار هذا اللون وإن كان رغبة شخصية إلا أنه خضع للاعتماد على أسس عملية وفنية للوصول إلى التكوين اللوني المتميز والجذاب.
وبالنسبة للأسعار فنحن على علم بأن السوق منقسم بشأنها لكن أود الإشارة إلى أن من الخطأ الاعتقاد بأن بناء مساكن متوسطة سيكون على حساب المواصفات، لذلك فإن الشركة تعرض سلعة عقارية بأسعار أقل عن السوق، ولا يزيد ربحها على 100 درهم للقدم المربعة المبنية.
بالتالي فإن الهوية البصرية للمشاريع والاسم والأسعار والجودة وأضيف إليها سرعة التسليم، هي من نقاط القوة التي تميز المجموعة وربما من المناسب أن أذكر بأن أحد الصناديق الاستثمارية اشترت أحد مشاريعنا وهو لا يزال قيد الإنجاز، ومن المعروف أن الصناديق العقارية تشتري مباني جاهزة ومؤجرة لكن سمعة المجموعة مكنتها من نيل ثقة ذلك الصندوق وأبرمت الصفقة، هذه كلها عناصر ارتكزت عليها الشركة في بناء علامتها التجارية.
يقول بن غاطي، إن الشركة الأم، تتحرك في أكثر من مدينة داخل الدولة وستتوسع خارجها وستبدأها من السعودية، وتعمل الآن على مشاريع جديدة مساحات أراضيها تبلغ 3 ملايين قدم مربعة، في مناطق «وسط المدينة» و«الخليج التجاري» و«واحة دبي للسيليكون» و«قرية جميرا» و«الليوان» و«الجداف» و«مجمع دبي لاند»، هذا غير مشروع تجاري ضخم في مدينة أبوظبي، بمساحة قدرها مليون قدم مربعة.
اجتهاد وليس حظاً
قال المهندس محمد بن غاطي، الرئيس التنفيذي في (بن غاطي للتطوير) إن خطأ التفكير الذي يقول أصحابه، إن تفادي دبي خلال العامين الماضيين والعام الحالي مخاطر فقاعة عقارية يعود إلى الحظ، وهذا بالطبع مغاير للواقع، لأن التجربة أثبتت أن عقارات دبي لا سيما العقارات السكنية تجاوزت الحظوظ لتجلب الأرباح إلى جيوب المستثمرين، وأصبح الحظ فقط في سرعة المستثمر لاقتناص الفرصة لا في اتخاذه قرار الاستثمار.
ويشير بن غاطي إلى أن اتجاه غالبية الناس لشراء منزل ينوون السكن فيه، عزز توجهات المستثمرين للاحتفاظ بممتلكاتهم العقارية. باختصار فإن على كل شخص أن يعيش في مكان ما، ولذلك فإن المنزل يتمتع دائماً بقيمة باقية ويمتاز بعوائد جيدة عند بيعه بعد فترة من الزمن لأن قيمته لن تهبط.
وأكد أن الاستثمارات الأخرى لا تتمتع بالضرورة بمثل هذه القيمة، فيمكن لصناديق التحوط أن تتبخر في ليلة، وكذلك للأسهم إذا ما تأثرت بأداء شركة ما صعوداً أو هبوطاً أو حتى بخبر في نشرة الأخبار، لكن يمكن القول إن ما يتمتع به العقار من قيمة تتمتع به السندات الحكومية.